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LMNP rentabilité nette (frais de notaire inclus) de 6.54% - Le Grand M

VilleMontpellier (34)
Surface56m²
Coût Total93 960€
Loyer Annuel11 653€
Rentabilité12.40%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 553,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LMNP rentabilité nette (frais de notaire inclus) de 6.54% - Le Grand M - Copropriété de 121 lots d'habitation, sans procédure. Bail commercial de mars 2005 renouvelé. Loyer HT annuel de 8275€ hors taxes, charges propriétaire de 953 € et taxe foncière de 1137€. DPE(107)B-GES(3)A. Honoraire charges acheteur de 5000€ soit 82 000€ net vendeur. Changement climatisation immeuble voté en 2026 pour 353 880€.

Pas d'habitation possible. Frais de notaire indicatif (7526€), non inclus dans le prix de vente.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 540 et 790€ (charge locative) par an indexées aux années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr : 125 rue Gilles Martinet.

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34070
Coordonnées : 43.590890, 3.856100
Total : 93 960€
Prix d'acquisition : 87 000€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 17.34€/m²/mois
Fourchette : 14.50€ - 20.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11653€/an
Fourchette totale : 812€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 9741€ - 13940€/an
Rentabilité brute :12.40%
Fourchette de rentabilité :10.37% - 14.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 130,5 €/m²
Basé sur :442 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 308 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-88 308€ (-50.4%)
Marge achat-revente :81 348€ (46.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :470,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 497,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 155,77€
Coût de l'assurance :8 221,50€
Taxe foncière : 1 137,00€/an
Soit par mois : 94,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 79,42€/mois
Soit par an : 953,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 971,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 653 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 137 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 953 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 666 €/an
Revenus locatifs : +11 653 €
Charges déductibles : -5 666 €
Résultat foncier : 5 987 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 653 €5 669 €3 250 €5 984 €---
211 886 €5 584 €3 165 €6 302 €---
312 124 €5 496 €3 077 €6 628 €---
412 366 €5 405 €2 986 €6 962 €---
512 614 €5 310 €2 891 €7 303 €---
612 866 €5 212 €2 793 €7 654 €---
713 123 €5 111 €2 692 €8 012 €---
813 386 €5 006 €2 587 €8 380 €---
913 653 €4 897 €2 478 €8 756 €---
1013 926 €4 784 €2 365 €9 142 €---
1114 205 €4 668 €2 249 €9 537 €---
1214 489 €4 547 €2 128 €9 942 €---
1314 779 €4 422 €2 003 €10 357 €---
1415 074 €4 292 €1 873 €10 782 €---
1515 376 €4 158 €1 739 €11 218 €---
1615 683 €4 019 €1 600 €11 664 €---
1715 997 €3 875 €1 457 €12 122 €---
1816 317 €3 727 €1 308 €12 590 €---
1916 643 €3 572 €1 153 €13 071 €---
2016 976 €3 413 €994 €13 564 €---
2117 316 €3 247 €828 €14 069 €---
2217 662 €3 076 €657 €14 586 €---
2318 015 €2 898 €480 €15 117 €---
2418 376 €2 715 €296 €15 661 €---
2518 743 €2 524 €106 €16 219 €---
TOTAL373 248 €107 628 €47 156 €265 620 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447 €+1 795 €+652 €
2+2 447 €+1 891 €+556 €
3+2 447 €+1 988 €+459 €
4+2 447 €+2 088 €+359 €
5+2 447 €+2 191 €+256 €
6+2 447 €+2 296 €+151 €
7+2 447 €+2 404 €+43 €
8+2 447 €+2 514 €-67 €
9+2 447 €+2 627 €-180 €
10+2 447 €+2 743 €-296 €
11+2 447 €+2 861 €-414 €
12+2 447 €+2 983 €-536 €
13+2 447 €+3 107 €-660 €
14+2 447 €+3 235 €-788 €
15+2 447 €+3 365 €-918 €
16+2 447 €+3 499 €-1 052 €
17+2 447 €+3 636 €-1 189 €
18+2 447 €+3 777 €-1 330 €
19+2 447 €+3 921 €-1 474 €
20+2 447 €+4 069 €-1 622 €
21+2 447 €+4 221 €-1 774 €
22+2 447 €+4 376 €-1 929 €
23+2 447 €+4 535 €-2 088 €
24+2 447 €+4 698 €-2 251 €
25+2 447 €+4 866 €-2 419 €
Total+61 175 €+79 686 €+-18 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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