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Achat appartement

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface69.84m²
Coût Total150 966€
Loyer Annuel9 168€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 950 €
Surface : 69.84 m²
Prix au m² : 1 488,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Balcon, Cave, Surface de 69.84 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, Rangements, Une entrée, Salle de séjour

Immobilier.notaires® et l'office notarial MOUROUX-ROUZEE et associé vous proposent : Appartement à vendre - EVREUX (27000)

A VENDRE à EVREUX, un appartement situé rue de Pannette, proche de la gare et de toutes commodités, offrant un beau balcon exposé SUD et ayant la désignation suivante : Entrée, cuisine aménagée avec arrière-cuisine, salle de séjour avec accès sur balcon, couloir desservant deux chambres, salle de bains, WC, rangement. Huisseries en double vitrage PVC - Chauffage individuel au GAZ via chaudière SAUNIER DUVAL de 2004 Présence d'une cave privative !

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude MOUROUX-ROUZEE et associé - Notaires à Évreux - N° SIRET : 80062474400010

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Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.030060, 1.165910
Total : 150 966€
Prix d'acquisition : 103 950€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 142 650€
Frais de notaire : 8 316€
Coût estimé : 8 316€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.84m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9168€/an
Fourchette totale : 629€ - 928€/mois
Fourchette annuelle : 7544€ - 11141€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 966€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 977,86€
Coût de l'assurance :13 209,52€
Taxe foncière : 916,78€/an
Soit par mois : 76,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer la chaudière SAUNIER DUVAL de 2004
Quantité: 1 système pour 69.84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries en double vitrage PVC
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 69.84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres (20 m²): 20 m² × 250€/m² = 5000€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 168 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 966 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 003 €
Revenus locatifs : +9 168 €
Charges déductibles : -45 003 €
Résultat foncier Année 1 : -35 835 €(Déficit de 35 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 303 €/an
Revenus locatifs : +9 168 €
Charges déductibles : -6 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14435.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 568 €(65% de 103 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 457 €/an
Calcul : 67 568 € × 3,636% = 2 457 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 168 €45 008 €4 862 €-35 840 €21 400 €14 440 €14 440 €
29 351 €6 176 €4 731 €3 175 €--11 265 €
39 538 €6 040 €4 595 €3 498 €--7 767 €
49 729 €5 900 €4 455 €3 829 €--3 937 €
59 924 €5 755 €4 310 €4 169 €---
610 122 €5 605 €4 160 €4 517 €---
710 324 €5 450 €4 005 €4 874 €---
810 531 €5 290 €3 845 €5 241 €---
910 742 €5 125 €3 680 €5 617 €---
1010 956 €4 954 €3 509 €6 002 €---
1111 176 €4 778 €3 333 €6 398 €---
1211 399 €4 596 €3 151 €6 803 €---
1311 627 €4 408 €2 962 €7 219 €---
1411 860 €4 213 €2 768 €7 646 €---
1512 097 €4 012 €2 567 €8 084 €---
1612 339 €3 805 €2 360 €8 534 €---
1712 585 €3 590 €2 145 €8 995 €---
1812 837 €3 369 €1 924 €9 468 €---
1913 094 €3 140 €1 695 €9 954 €---
2013 356 €2 904 €1 459 €10 452 €---
2113 623 €2 660 €1 214 €10 963 €---
2213 895 €2 407 €962 €11 488 €---
2314 173 €2 147 €701 €12 027 €---
2414 457 €1 877 €432 €12 579 €---
2514 746 €1 599 €154 €13 147 €---
TOTAL293 648 €144 807 €69 978 €148 841 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 925 €-6 420 €+8 345 €
2+1 925 €0 €+1 925 €
3+1 925 €0 €+1 925 €
4+1 925 €0 €+1 925 €
5+1 925 €+69 €+1 856 €
6+1 925 €+1 355 €+570 €
7+1 925 €+1 462 €+463 €
8+1 925 €+1 572 €+353 €
9+1 925 €+1 685 €+240 €
10+1 925 €+1 801 €+124 €
11+1 925 €+1 919 €+6 €
12+1 925 €+2 041 €-116 €
13+1 925 €+2 166 €-241 €
14+1 925 €+2 294 €-369 €
15+1 925 €+2 425 €-500 €
16+1 925 €+2 560 €-635 €
17+1 925 €+2 699 €-774 €
18+1 925 €+2 840 €-915 €
19+1 925 €+2 986 €-1 061 €
20+1 925 €+3 136 €-1 211 €
21+1 925 €+3 289 €-1 364 €
22+1 925 €+3 446 €-1 521 €
23+1 925 €+3 608 €-1 683 €
24+1 925 €+3 774 €-1 849 €
25+1 925 €+3 944 €-2 019 €
Total+48 125 €+44 652 €+3 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 151 jours
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