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4 pièces sans travaux, entièrement rénové et parfaitement agencé

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface88
Coût Total255 680
Loyer Annuel16 733
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-479
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 369,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 4 pièces

Découvrez ce superbe appartement de 4 pièces situé à Pontoise, au coeur d'un quartier recherché, apprécié pour son cadre de vie calme et sa proximité immédiate avec toutes les commodités : commerces, écoles, transports en commun, parcs et accès rapides aux grands axes. Un emplacement idéal pour faciliter le quotidien et profiter pleinement de la vie de quartier. Entièrement rénové avec goût, cet appartement offre un confort moderne ainsi que des prestations soignées. Dès l'entrée, vous serez séduit par la luminosité traversante et les volumes généreux. Le séjour, spacieux et accueillant, constitue un véritable espace de vie où partager des moments conviviaux. La cuisine neuve, aménagée avec des matériaux de qualité et pensée pour le pratique, ravira les amateurs de fonctionnalité et de design. La partie nuit comprend trois chambres confortables, offrant chacune un bel espace et la possibilité d'organiser bureau, dressing ou chambre d'enfant selon vos besoins. La salle de bains contemporaine, entièrement refaite, combine élégance et praticité. De nombreux rangements optimisés viennent compléter l'ensemble pour garantir un espace parfaitement organisé. Aucun travaux à prévoir : il ne vous reste plus qu'à poser vos valises dans cet appartement où tout a été pensé pour offrir bien-être et tranquillité. Que vous soyez à la recherche de votre résidence principale ou d'un investissement fiable, ce bien constitue une opportunité rare sur le secteur. Une visite s'impose pour en apprécier tout le potentiel ! Copropriété de 958 lots - dont 319 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 4800 euros.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.059662, 2.086369
Total : 255 680
Prix d'acquisition : 208 500
Travaux : 30 500
Valeur du bien : 239 000
Frais de notaire : 16 680
Coût estimé : 16 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16733€/an
Fourchette totale : 1173€ - 1657€/mois
Fourchette annuelle : 14079€ - 19887€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 334,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 175,40
Coût de l'assurance :22 372,00
Taxe foncière : 1 673,28€/an
Soit par mois : 139,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 394,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 873,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-479,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à gaz à condensation, pour remplacer un ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 733 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 680 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 324
Revenus locatifs : +16 733
Charges déductibles : -46 324
Résultat foncier Année 1 : -29 591(Déficit de 29 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 191
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 824 €/an
Revenus locatifs : +16 733
Charges déductibles : -15 824
Résultat foncier Années 2+ : 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8190.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 525(65% de 208 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 928 €/an
Calcul : 135 525 € × 3,636% = 4 928
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 73346 3328 464-29 59921 400 €8 199 €8 199 €
217 06715 6068 2381 462--6 737 €
317 40915 3728 0042 037--4 700 €
417 75715 1307 7622 627--2 073 €
518 11214 8807 5123 232---
618 47414 6217 2533 853---
718 84414 3546 9864 490---
819 22114 0776 7095 144---
919 60513 7916 4235 814---
1019 99713 4966 1276 502---
1120 39713 1905 8227 207---
1220 80512 8745 5067 931---
1321 22112 5475 1798 674---
1421 64612 2094 8419 437---
1522 07911 8594 49110 219---
1622 52011 4984 13011 022---
1722 97111 1243 75611 846---
1823 43010 7383 37012 692---
1923 89910 3382 97013 560---
2024 3779 9252 55714 451---
2124 8649 4982 13015 366---
2225 3619 0561 68816 305---
2325 8698 6001 23117 269---
2426 3868 12775918 259---
2526 9147 63927119 275---
TOTAL535 956336 879122 175199 07721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 077
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 514-6 420+9 934
2+3 5140+3 514
3+3 5140+3 514
4+3 5140+3 514
5+3 514+348+3 166
6+3 514+1 156+2 358
7+3 514+1 347+2 167
8+3 514+1 543+1 971
9+3 514+1 744+1 770
10+3 514+1 951+1 563
11+3 514+2 162+1 352
12+3 514+2 379+1 135
13+3 514+2 602+912
14+3 514+2 831+683
15+3 514+3 066+448
16+3 514+3 307+207
17+3 514+3 554-40
18+3 514+3 808-294
19+3 514+4 068-554
20+3 514+4 335-821
21+3 514+4 610-1 096
22+3 514+4 892-1 378
23+3 514+5 181-1 667
24+3 514+5 478-1 964
25+3 514+5 782-2 268
Total+87 850+59 723+28 127
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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