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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Benoît (974)
Surface135m²
Coût Total252 580€
Loyer Annuel18 378€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 370,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Casarèse vous propose cette maison moderne de 135m² habitables construite sur une parcelle 243m². Elle comprend une belle pièce à vivre de 71m², de 3 chambres (11.6m², 9.87m² et une mezzanine de 22,55m²), de 2 salles d'eau et d'une buanderie. Cour arrière bétonnée. A 10minutes du centre ville, à 5minutes du GHER. A voir absolument!

Anaïs ROBERT - Tél : agent commercial en immobilier (EI). Immatriculé au registre spécial des agents commerciaux. Ville du greffe : SAINT DENIS DE LA RÉUNION. RSAC N° 849 800 511 - Réseau Casarèse. Mandat N° 6038. D'autres biens casarese com !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Saint-Benoît
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97470
Coordonnées : -21.093394, 55.633874
Total : 252 580€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 52 780€
Valeur du bien : 237 780€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1532€/mois
Loyer annuel estimé : 18378€/an
Fourchette totale : 1158€ - 2026€/mois
Fourchette annuelle : 13893€ - 24311€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 970,59 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :266 030 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-81 030€ (-30.5%)
Marge achat-revente :13 450€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 237,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :73,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 311,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 683,48€
Coût de l'assurance :22 100,75€
Taxe foncière : 1 837,80€/an
Soit par mois : 153,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 531,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour cuisine sans photo - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour salle de bain sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 780 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Benoît (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 378 €/an
Calcul : 1 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 580 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 729 €
Revenus locatifs : +18 378 €
Charges déductibles : -63 729 €
Résultat foncier Année 1 : -45 351 €(Déficit de 45 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 949 €/an
Revenus locatifs : +18 378 €
Charges déductibles : -10 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 429 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23951.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 378 €63 738 €8 236 €-45 359 €21 400 €23 959 €23 959 €
218 746 €10 736 €8 014 €8 010 €--15 950 €
319 121 €10 507 €7 785 €8 614 €--7 336 €
419 503 €10 270 €7 548 €9 233 €---
519 893 €10 025 €7 304 €9 867 €---
620 291 €9 773 €7 051 €10 518 €---
720 697 €9 511 €6 789 €11 185 €---
821 111 €9 241 €6 519 €11 869 €---
921 533 €8 962 €6 240 €12 571 €---
1021 963 €8 674 €5 952 €13 290 €---
1122 403 €8 375 €5 654 €14 027 €---
1222 851 €8 067 €5 346 €14 783 €---
1323 308 €7 749 €5 027 €15 559 €---
1423 774 €7 420 €4 698 €16 354 €---
1524 249 €7 080 €4 358 €17 170 €---
1624 734 €6 728 €4 006 €18 006 €---
1725 229 €6 365 €3 643 €18 864 €---
1825 734 €5 989 €3 267 €19 744 €---
1926 248 €5 601 €2 879 €20 647 €---
2026 773 €5 200 €2 478 €21 573 €---
2127 309 €4 786 €2 064 €22 523 €---
2227 855 €4 357 €1 635 €23 498 €---
2328 412 €3 914 €1 193 €24 498 €---
2428 980 €3 457 €735 €25 523 €---
2529 560 €2 984 €262 €26 576 €---
TOTAL588 654 €239 509 €118 683 €349 145 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 859 €-6 420 €+10 279 €
2+3 859 €0 €+3 859 €
3+3 859 €0 €+3 859 €
4+3 859 €+569 €+3 290 €
5+3 859 €+2 960 €+899 €
6+3 859 €+3 155 €+704 €
7+3 859 €+3 356 €+503 €
8+3 859 €+3 561 €+298 €
9+3 859 €+3 771 €+88 €
10+3 859 €+3 987 €-128 €
11+3 859 €+4 208 €-349 €
12+3 859 €+4 435 €-576 €
13+3 859 €+4 668 €-809 €
14+3 859 €+4 906 €-1 047 €
15+3 859 €+5 151 €-1 292 €
16+3 859 €+5 402 €-1 543 €
17+3 859 €+5 659 €-1 800 €
18+3 859 €+5 923 €-2 064 €
19+3 859 €+6 194 €-2 335 €
20+3 859 €+6 472 €-2 613 €
21+3 859 €+6 757 €-2 898 €
22+3 859 €+7 049 €-3 190 €
23+3 859 €+7 349 €-3 490 €
24+3 859 €+7 657 €-3 798 €
25+3 859 €+7 973 €-4 114 €
Total+96 475 €+104 743 €+-8 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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