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Maison à vendre

Bien expiré
VillePeyrilhac (87)
Surface68m²
Coût Total110 060€
Loyer Annuel6 090€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, 1 parking: Garage

Idéal investisseur ou primo- accédant pour cette maison mitoyenne des 2 cotés à seulement 20 minutes de Limoges !!

Elle se compose en rez-de-chaussée d'une pièce de vie avec un coin cuisine , un WC

A l'étage : une chambre une salle de bain ,un WC , une autre pièce pouvant servir de bureau ou autres . A l'exterieur un petit garage pour une voiture avec un emplacement à coté , la maison était louée 495 euros .

Chauffage électrique , fenètres PVC et TAE

Bertrand pour les visites :

Ville : Peyrilhac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87510
Coordonnées : 45.965870, 1.120241
Total : 110 060€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 38 780€
Valeur du bien : 104 780€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6090€/an
Fourchette totale : 398€ - 648€/mois
Fourchette annuelle : 4773€ - 7772€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :737,7 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :50 164 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+15 836€ (+31.6%)
Marge achat-revente :-59 896€ (-119.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 767,61€
Coût de l'assurance :9 630,25€
Taxe foncière : 609,05€/an
Soit par mois : 50,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 421 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 780 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture: 68 m² × 100€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Peyrilhac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 090 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 611 €
Revenus locatifs : +6 090 €
Charges déductibles : -43 611 €
Résultat foncier Année 1 : -37 520 €(Déficit de 37 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 831 €/an
Revenus locatifs : +6 090 €
Charges déductibles : -4 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16120.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 090 €43 614 €3 840 €-37 524 €21 400 €16 124 €16 124 €
26 212 €4 734 €3 740 €1 478 €--14 646 €
36 337 €4 630 €3 636 €1 706 €--12 940 €
46 463 €4 523 €3 529 €1 940 €--11 000 €
56 593 €4 412 €3 417 €2 181 €--8 819 €
66 724 €4 296 €3 302 €2 428 €--6 391 €
76 859 €4 177 €3 182 €2 682 €--3 708 €
86 996 €4 053 €3 059 €2 943 €--765 €
97 136 €3 925 €2 930 €3 211 €---
107 279 €3 792 €2 798 €3 487 €---
117 424 €3 654 €2 660 €3 770 €---
127 573 €3 512 €2 517 €4 061 €---
137 724 €3 364 €2 370 €4 360 €---
147 879 €3 211 €2 217 €4 668 €---
158 036 €3 053 €2 058 €4 984 €---
168 197 €2 888 €1 894 €5 308 €---
178 361 €2 718 €1 724 €5 642 €---
188 528 €2 542 €1 548 €5 986 €---
198 699 €2 360 €1 366 €6 339 €---
208 873 €2 171 €1 177 €6 702 €---
219 050 €1 975 €981 €7 075 €---
229 231 €1 772 €778 €7 459 €---
239 416 €1 562 €568 €7 853 €---
249 604 €1 345 €351 €8 259 €---
259 796 €1 119 €125 €8 677 €---
TOTAL195 080 €119 404 €55 768 €75 676 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 279 €-6 420 €+7 699 €
2+1 279 €0 €+1 279 €
3+1 279 €0 €+1 279 €
4+1 279 €0 €+1 279 €
5+1 279 €0 €+1 279 €
6+1 279 €0 €+1 279 €
7+1 279 €0 €+1 279 €
8+1 279 €0 €+1 279 €
9+1 279 €+734 €+545 €
10+1 279 €+1 046 €+233 €
11+1 279 €+1 131 €+148 €
12+1 279 €+1 218 €+61 €
13+1 279 €+1 308 €-29 €
14+1 279 €+1 400 €-121 €
15+1 279 €+1 495 €-216 €
16+1 279 €+1 593 €-314 €
17+1 279 €+1 693 €-414 €
18+1 279 €+1 796 €-517 €
19+1 279 €+1 902 €-623 €
20+1 279 €+2 011 €-732 €
21+1 279 €+2 122 €-843 €
22+1 279 €+2 238 €-959 €
23+1 279 €+2 356 €-1 077 €
24+1 279 €+2 478 €-1 199 €
25+1 279 €+2 603 €-1 324 €
Total+31 975 €+22 703 €+9 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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