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Maison 2 pièces 38 m²

VilleCastelnau-sur-Gupie (47)
Surface38m²
Coût Total65 600€
Loyer Annuel3 739€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 763,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 38 m²

Maisonnette de 38m2 située à CASTELNAU SUR GUPIE au bord de la route. Entièrement à rénover elle comprend une veranda et un petit jardin. Idéal pour un projet de rénovation ou un pied à terre à petit budget.

Surface : 38 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/05/2025

Consommation énergie primaire : 604 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 560 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Castelnau-sur-Gupie
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47180
Coordonnées : 44.556700, 0.133082
Total : 65 600€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 34 280€
Valeur du bien : 63 280€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 312€/mois
Loyer annuel estimé : 3739€/an
Fourchette totale : 247€ - 394€/mois
Fourchette annuelle : 2959€ - 4725€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 162,41 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 171 €
Prix d'achat :29 000 €
Décote à l'achat :-15 171€ (-34.3%)
Marge achat-revente :-21 429€ (-48.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :329,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 348,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 239,64€
Coût de l'assurance :5 740,00€
Taxe foncière : 373,90€/an
Soit par mois : 31,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 311,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 379,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (38 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'espace buanderie et de l'entrée avec mise à jour des équipements
Quantité: 5 m² (buanderie et entrée)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - équipements très datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 280 €(902 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:2 280€
    Isolation toiture/combles: 38 m² × 60€/m² = 2280€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€/fenêtre = 3200€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (1 m²) × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Autres pièces:1 500€
    Rénovation complète buanderie et entrée: 5 m² × 300€/m² = 1500€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rénovation lourde salon: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-sur-Gupie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 312 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 739 €/an
Calcul : 312 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 230 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 170 €
Revenus locatifs : +3 739 €
Charges déductibles : -37 170 €
Résultat foncier Année 1 : -33 431 €(Déficit de 33 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 890 €/an
Revenus locatifs : +3 739 €
Charges déductibles : -2 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 849 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12031.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 739 €37 172 €2 289 €-33 433 €21 400 €12 033 €12 033 €
23 814 €2 833 €2 229 €981 €--11 052 €
33 890 €2 771 €2 167 €1 119 €--9 933 €
43 968 €2 707 €2 103 €1 261 €--8 672 €
54 047 €2 640 €2 037 €1 407 €--7 265 €
64 128 €2 572 €1 968 €1 557 €--5 708 €
74 211 €2 500 €1 897 €1 710 €--3 998 €
84 295 €2 427 €1 823 €1 868 €--2 130 €
94 381 €2 350 €1 747 €2 031 €--99 €
104 468 €2 271 €1 667 €2 198 €---
114 558 €2 189 €1 585 €2 369 €---
124 649 €2 104 €1 500 €2 545 €---
134 742 €2 016 €1 412 €2 726 €---
144 837 €1 925 €1 321 €2 912 €---
154 934 €1 830 €1 227 €3 103 €---
165 032 €1 733 €1 129 €3 300 €---
175 133 €1 631 €1 028 €3 502 €---
185 236 €1 526 €923 €3 709 €---
195 340 €1 417 €814 €3 923 €---
205 447 €1 305 €701 €4 142 €---
215 556 €1 188 €585 €4 368 €---
225 667 €1 067 €464 €4 600 €---
235 780 €942 €339 €4 838 €---
245 896 €812 €209 €5 084 €---
256 014 €678 €75 €5 336 €---
TOTAL119 762 €82 607 €33 240 €37 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+785 €-6 420 €+7 205 €
2+785 €0 €+785 €
3+785 €0 €+785 €
4+785 €0 €+785 €
5+785 €0 €+785 €
6+785 €0 €+785 €
7+785 €0 €+785 €
8+785 €0 €+785 €
9+785 €0 €+785 €
10+785 €+630 €+155 €
11+785 €+711 €+74 €
12+785 €+764 €+21 €
13+785 €+818 €-33 €
14+785 €+874 €-89 €
15+785 €+931 €-146 €
16+785 €+990 €-205 €
17+785 €+1 051 €-266 €
18+785 €+1 113 €-328 €
19+785 €+1 177 €-392 €
20+785 €+1 243 €-458 €
21+785 €+1 310 €-525 €
22+785 €+1 380 €-595 €
23+785 €+1 452 €-667 €
24+785 €+1 525 €-740 €
25+785 €+1 601 €-816 €
Total+19 625 €+11 146 €+8 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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