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Maison à vendre

VilleMoncoutant (79)
Surface87m²
Coût Total118 260€
Loyer Annuel8 368€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 747,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

IDÉAL INVESTISSEURS OU PRIMO-ACCÉDANTS

Située à Moncoutant (79320), cette maison à rénover occupe un terrain de 318 m². Cette commune dynamique du département des Deux-Sèvres bénéficie de tous les commerces de proximité, écoles et services essentiels.

Cette maison d'environ 90 m² sur deux niveaux comprend 6 pièces dont au rez-de-chaussée une grande arrière-cuisine, un salon/séjour, une cuisine, une salle de douche. Au premier étage se trouve trois chambres, un dressing, une salle de bain et un grenier. Idéale pour un projet de rénovation, elle offre un potentiel d'aménagement sur une parcelle de 318 m² avec un garage attenant et un cellier. L'espace habitable bien pensé peut être personnalisé selon les besoins. Un investissement intéressant pour créer un cocon familial ou un projet locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 65 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jérôme GUIBERT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Niort sous le numéro 951 258 789

Ville : Moncoutant
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79320
Coordonnées : 46.736093, -0.583053
Total : 118 260€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 48 060€
Valeur du bien : 113 060€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8368€/an
Fourchette totale : 515€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6179€ - 11333€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 109,89 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :96 560 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-31 560€ (-32.7%)
Marge achat-revente :-21 700€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 454,19€
Coût de l'assurance :10 347,75€
Taxe foncière : 836,82€/an
Soit par mois : 69,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 11 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état à améliorer

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 060 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 220€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 600€
    Rénovation salle de bain complète: 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:1 200€
    Rénovation salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moncoutant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 368 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 280 €
Revenus locatifs : +8 368 €
Charges déductibles : -53 280 €
Résultat foncier Année 1 : -44 912 €(Déficit de 44 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 512 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 220 €/an
Revenus locatifs : +8 368 €
Charges déductibles : -5 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23512.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 368 €53 284 €3 974 €-44 916 €21 400 €23 516 €23 516 €
28 536 €5 119 €3 868 €3 417 €--20 099 €
38 706 €5 010 €3 759 €3 697 €--16 403 €
48 880 €4 897 €3 646 €3 984 €--12 419 €
59 058 €4 780 €3 529 €4 278 €--8 141 €
69 239 €4 659 €3 408 €4 580 €--3 561 €
79 424 €4 534 €3 283 €4 890 €---
89 612 €4 405 €3 154 €5 208 €---
99 805 €4 271 €3 020 €5 534 €---
1010 001 €4 132 €2 882 €5 868 €---
1110 201 €3 989 €2 738 €6 212 €---
1210 405 €3 841 €2 590 €6 564 €---
1310 613 €3 688 €2 437 €6 925 €---
1410 825 €3 529 €2 278 €7 296 €---
1511 042 €3 365 €2 114 €7 676 €---
1611 262 €3 195 €1 945 €8 067 €---
1711 488 €3 020 €1 769 €8 468 €---
1811 717 €2 838 €1 587 €8 879 €---
1911 952 €2 650 €1 400 €9 302 €---
2012 191 €2 456 €1 205 €9 735 €---
2112 435 €2 255 €1 004 €10 180 €---
2212 683 €2 047 €796 €10 637 €---
2312 937 €1 832 €581 €11 106 €---
2413 196 €1 609 €358 €11 587 €---
2513 460 €1 378 €128 €12 081 €---
TOTAL268 035 €136 782 €57 454 €131 253 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757 €-6 420 €+8 177 €
2+1 757 €0 €+1 757 €
3+1 757 €0 €+1 757 €
4+1 757 €0 €+1 757 €
5+1 757 €0 €+1 757 €
6+1 757 €0 €+1 757 €
7+1 757 €+399 €+1 358 €
8+1 757 €+1 562 €+195 €
9+1 757 €+1 660 €+97 €
10+1 757 €+1 761 €-4 €
11+1 757 €+1 863 €-106 €
12+1 757 €+1 969 €-212 €
13+1 757 €+2 078 €-321 €
14+1 757 €+2 189 €-432 €
15+1 757 €+2 303 €-546 €
16+1 757 €+2 420 €-663 €
17+1 757 €+2 540 €-783 €
18+1 757 €+2 664 €-907 €
19+1 757 €+2 790 €-1 033 €
20+1 757 €+2 920 €-1 163 €
21+1 757 €+3 054 €-1 297 €
22+1 757 €+3 191 €-1 434 €
23+1 757 €+3 332 €-1 575 €
24+1 757 €+3 476 €-1 719 €
25+1 757 €+3 624 €-1 867 €
Total+43 925 €+39 376 €+4 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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