Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T3 de 76m² à ANNEMASSE

Bien expiré
VilleAnnemasse (74)
Surface76m²
Coût Total183 200€
Loyer Annuel19 083€
Rentabilité10.42%
Cashflow/mois+404€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 776,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE EN BRS - 3 pièces de 76 m² - RESIDENCE PRINCIPALE UNIQUEMENT

À Annemasse (74100), proche du centre-ville, découvrez ce T3 de 76 m² situé au 2ème étage avec ascenseur de la résidence Marc Courriard (2005), à deux pas des commerces, écoles et transports.

L’appartement se compose d’un séjour lumineux avec coin cuisine à aménager, de 2 chambres dont une avec un espace dressing, de nombreux rangements, d’une salle de bains avec baignoire et de WC séparés. Une cave complète le bien.

Travaux à prévoir (cuisine, sols). Chauffage et eau chaude individuel au gaz

Emplacement stratégique : centre-ville accessible à pied, Léman Express (CEVA) à proximité, Genève à 15 minutes.

Bien vendu en l'état via le dispositif du Bail Réel Solidaire.

  • Réservé à la résidence principale UNIQUEMENT
  • Soumis à conditions de ressources
  • Montant de la redevance mensuelle logement : 76,08 €/mois La date limite de remise des offres est fixée au 26/08/2026.
Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.190220, 6.234480
Total : 183 200€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 172 400€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 20.92€/m²/mois
Fourchette : 15.56€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1590€/mois
Loyer annuel estimé : 19083€/an
Fourchette totale : 1183€ - 2138€/mois
Fourchette annuelle : 14192€ - 25660€/an
Rentabilité brute :10.42%
Fourchette de rentabilité :7.75% - 14.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 420,29 €/m²
Basé sur :707 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 942 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-124 942€ (-48.1%)
Marge achat-revente :76 742€ (29.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 951,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 082,88€
Coût de l'assurance :16 030,00€
Taxe foncière : 1 908,32€/an
Soit par mois : 159,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 76,08€/mois
Soit par an : 912,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 590,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :404,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour le chauffage individuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, évier, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 400€
    Rénovation complète 2 chambres: 22 m² × 200€/m² = 4400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 083 €/an
Calcul : 1 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 908 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 913 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 830 €
Revenus locatifs : +19 083 €
Charges déductibles : -46 830 €
Résultat foncier Année 1 : -27 747 €(Déficit de 27 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 347 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 430 €/an
Revenus locatifs : +19 083 €
Charges déductibles : -9 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6346.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 083 €46 836 €5 973 €-27 753 €21 400 €6 353 €6 353 €
219 465 €9 275 €5 813 €10 190 €---
319 854 €9 109 €5 647 €10 745 €---
420 251 €8 937 €5 475 €11 314 €---
520 656 €8 760 €5 297 €11 896 €---
621 069 €8 577 €5 114 €12 493 €---
721 491 €8 387 €4 925 €13 104 €---
821 921 €8 191 €4 729 €13 729 €---
922 359 €7 989 €4 526 €14 370 €---
1022 806 €7 779 €4 317 €15 027 €---
1123 262 €7 563 €4 101 €15 699 €---
1223 728 €7 340 €3 877 €16 388 €---
1324 202 €7 109 €3 646 €17 093 €---
1424 686 €6 870 €3 407 €17 816 €---
1525 180 €6 623 €3 161 €18 557 €---
1625 683 €6 368 €2 906 €19 315 €---
1726 197 €6 105 €2 642 €20 092 €---
1826 721 €5 832 €2 370 €20 889 €---
1927 255 €5 551 €2 088 €21 705 €---
2027 801 €5 260 €1 798 €22 541 €---
2128 357 €4 959 €1 497 €23 397 €---
2228 924 €4 649 €1 186 €24 275 €---
2329 502 €4 327 €865 €25 175 €---
2430 092 €3 996 €533 €26 097 €---
2530 694 €3 653 €190 €27 042 €---
TOTAL611 240 €210 045 €86 083 €401 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 007 €-6 420 €+10 427 €
2+4 007 €+1 151 €+2 856 €
3+4 007 €+3 224 €+783 €
4+4 007 €+3 394 €+613 €
5+4 007 €+3 569 €+438 €
6+4 007 €+3 748 €+259 €
7+4 007 €+3 931 €+76 €
8+4 007 €+4 119 €-112 €
9+4 007 €+4 311 €-304 €
10+4 007 €+4 508 €-501 €
11+4 007 €+4 710 €-703 €
12+4 007 €+4 916 €-909 €
13+4 007 €+5 128 €-1 121 €
14+4 007 €+5 345 €-1 338 €
15+4 007 €+5 567 €-1 560 €
16+4 007 €+5 795 €-1 788 €
17+4 007 €+6 028 €-2 021 €
18+4 007 €+6 267 €-2 260 €
19+4 007 €+6 511 €-2 504 €
20+4 007 €+6 762 €-2 755 €
21+4 007 €+7 019 €-3 012 €
22+4 007 €+7 283 €-3 276 €
23+4 007 €+7 552 €-3 545 €
24+4 007 €+7 829 €-3 822 €
25+4 007 €+8 112 €-4 105 €
Total+100 175 €+120 359 €+-20 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →