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Achat : Maison Vence (06140)

VilleVence (06)
Surface151m²
Coût Total281 900€
Loyer Annuel36 176€
Rentabilité12.83%
Cashflow/mois+1 254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 1 622,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 151 m², 6 pièces, 4 chambres, 2 hectares de terrain, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Ancienne fermette rénovée en 2017 sur 18 750 m² de terre comprenant : Au rez-de-chaussée : une entrée desservant un séjour avec cuisine ouverte, lumineux, une lingerie - sellerie, un w-c. Un couloir menant à deux chambres et une salle de bains. A l'étage : un palier desservant d'un côté un salon et une chambre et de l'autre côté un palier avec une salle d'eau avec w-c et une chambre. Une grange rénovée, non attenante avec une partie ouverte faisant 75 m² et une partie fermée de 26 m². Un poulailler. Deux pâtures avec abris sur sol plastifié pour les chevaux, une stabulation sur dallage, clôture électrifiée et une carrière de 20X40.

Chauffage électrique et poêle semi masse - 20 panneaux solaires et radiateurs à inertie dans toute la maison - Chauffe-eau solaire - Micro-station individuelle de 2017

Ville : Vence
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06140
Coordonnées : 48.023330, 3.175560
Total : 281 900€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 17 300€
Valeur du bien : 262 300€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 19.96€/m²/mois
Fourchette : 13.72€ - 29.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 3015€/mois
Loyer annuel estimé : 36176€/an
Fourchette totale : 2071€ - 4388€/mois
Fourchette annuelle : 24854€ - 52655€/an
Rentabilité brute :12.83%
Fourchette de rentabilité :8.82% - 18.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 616,7 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 122 €
Prix d'achat :245 000 €
Décote à l'achat :+878€ (+0.4%)
Marge achat-revente :-37 778€ (-15.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 376,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :82,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 458,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 117,38€
Coût de l'assurance :24 666,25€
Taxe foncière : 3 617,60€/an
Soit par mois : 301,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 014,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 760,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 254,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant mise aux normes
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité générale à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 300 €(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vence (Côte d'Azur, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 176 €/an
Calcul : 3 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 003 €
Revenus locatifs : +36 176 €
Charges déductibles : -31 003 €
Résultat foncier Année 1 : 5 173 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 703 €/an
Revenus locatifs : +36 176 €
Charges déductibles : -13 703 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 473 €/an
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 176 €31 012 €9 108 €5 164 €---
236 900 €13 466 €8 862 €23 434 €---
337 638 €13 212 €8 607 €24 426 €---
438 390 €12 949 €8 345 €25 441 €---
539 158 €12 678 €8 073 €26 481 €---
639 941 €12 397 €7 793 €27 544 €---
740 740 €12 107 €7 503 €28 633 €---
841 555 €11 808 €7 204 €29 747 €---
942 386 €11 499 €6 895 €30 887 €---
1043 234 €11 179 €6 575 €32 054 €---
1144 098 €10 849 €6 245 €33 249 €---
1244 980 €10 508 €5 904 €34 472 €---
1345 880 €10 156 €5 551 €35 724 €---
1446 798 €9 791 €5 187 €37 006 €---
1547 733 €9 415 €4 811 €38 318 €---
1648 688 €9 027 €4 422 €39 662 €---
1749 662 €8 625 €4 021 €41 037 €---
1850 655 €8 210 €3 606 €42 445 €---
1951 668 €7 781 €3 177 €43 887 €---
2052 702 €7 338 €2 734 €45 363 €---
2153 756 €6 881 €2 277 €46 875 €---
2254 831 €6 408 €1 804 €48 423 €---
2355 927 €5 919 €1 315 €50 008 €---
2457 046 €5 415 €810 €51 631 €---
2558 187 €4 893 €289 €53 294 €---
TOTAL1 158 728 €263 524 €131 117 €895 205 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 895 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 597 €+1 549 €+6 048 €
2+7 597 €+7 030 €+567 €
3+7 597 €+7 328 €+269 €
4+7 597 €+7 632 €-35 €
5+7 597 €+7 944 €-347 €
6+7 597 €+8 263 €-666 €
7+7 597 €+8 590 €-993 €
8+7 597 €+8 924 €-1 327 €
9+7 597 €+9 266 €-1 669 €
10+7 597 €+9 616 €-2 019 €
11+7 597 €+9 975 €-2 378 €
12+7 597 €+10 342 €-2 745 €
13+7 597 €+10 717 €-3 120 €
14+7 597 €+11 102 €-3 505 €
15+7 597 €+11 495 €-3 898 €
16+7 597 €+11 898 €-4 301 €
17+7 597 €+12 311 €-4 714 €
18+7 597 €+12 734 €-5 137 €
19+7 597 €+13 166 €-5 569 €
20+7 597 €+13 609 €-6 012 €
21+7 597 €+14 062 €-6 465 €
22+7 597 €+14 527 €-6 930 €
23+7 597 €+15 002 €-7 405 €
24+7 597 €+15 489 €-7 892 €
25+7 597 €+15 988 €-8 391 €
Total+189 925 €+268 561 €+-78 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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