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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBains, Brignon, Cussac-sur-loire, Saint-christophe-sur-dolaison, Solignac-sur-loire (43)
Surface125m²
Coût Total140 260€
Loyer Annuel9 763€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 536 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Exposition est, Pas de balcon, Non meublé

Maison en pierre à saisir !

125 m² habitables sur 2 niveaux 3 chambres + bureau + dressing Travaux à prévoir = fort potentiel Prix attractif : 67 000 euros seulement ! Idéal pour un projet de rénovation ou résidence principale à petit budget.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie G, Classe climat G Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7230.00 euros et 9800.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle).

Votre conseiller eXp Realty : Michael ARSAC Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 883245961 LE PUY EN VELAY

Ville : Bains, Brignon, Cussac-sur-loire, Saint-christophe-sur-dolaison, Solignac-sur-loire
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43370
Coordonnées : 44.880189, 3.893667
Total : 140 260€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 67 900€
Valeur du bien : 134 900€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9763€/an
Fourchette totale : 602€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 7219€ - 13203€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :900,75 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :112 594 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-45 594€ (-40.5%)
Marge achat-revente :-27 666€ (-24.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 142,44€
Coût de l'assurance :12 272,75€
Taxe foncière : 976,31€/an
Soit par mois : 81,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 813,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 450 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 900 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 000€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 80€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (pose incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 32€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 763 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 075 €
Revenus locatifs : +9 763 €
Charges déductibles : -74 075 €
Résultat foncier Année 1 : -64 312 €(Déficit de 64 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 912 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 175 €/an
Revenus locatifs : +9 763 €
Charges déductibles : -6 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42912.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 763 €74 080 €4 713 €-64 317 €21 400 €42 917 €42 917 €
29 958 €6 055 €4 588 €3 904 €--39 013 €
310 158 €5 925 €4 458 €4 232 €--34 781 €
410 361 €5 791 €4 324 €4 569 €--30 212 €
510 568 €5 653 €4 186 €4 915 €--25 297 €
610 779 €5 510 €4 042 €5 270 €--20 027 €
710 995 €5 361 €3 894 €5 634 €--14 394 €
811 215 €5 208 €3 741 €6 007 €--8 387 €
911 439 €5 049 €3 582 €6 390 €--1 997 €
1011 668 €4 885 €3 418 €6 783 €---
1111 901 €4 715 €3 248 €7 186 €---
1212 139 €4 539 €3 072 €7 600 €---
1312 382 €4 358 €2 890 €8 024 €---
1412 630 €4 170 €2 702 €8 460 €---
1512 882 €3 975 €2 508 €8 907 €---
1613 140 €3 774 €2 306 €9 366 €---
1713 403 €3 565 €2 098 €9 837 €---
1813 671 €3 350 €1 883 €10 321 €---
1913 944 €3 127 €1 660 €10 817 €---
2014 223 €2 897 €1 429 €11 326 €---
2114 507 €2 658 €1 191 €11 849 €---
2214 798 €2 411 €944 €12 386 €---
2315 094 €2 156 €689 €12 937 €---
2415 395 €1 892 €425 €13 503 €---
2515 703 €1 619 €152 €14 085 €---
TOTAL312 714 €172 723 €68 142 €139 992 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 992 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 050 €-6 420 €+8 470 €
2+2 050 €0 €+2 050 €
3+2 050 €0 €+2 050 €
4+2 050 €0 €+2 050 €
5+2 050 €0 €+2 050 €
6+2 050 €0 €+2 050 €
7+2 050 €0 €+2 050 €
8+2 050 €0 €+2 050 €
9+2 050 €0 €+2 050 €
10+2 050 €+1 436 €+614 €
11+2 050 €+2 156 €-106 €
12+2 050 €+2 280 €-230 €
13+2 050 €+2 407 €-357 €
14+2 050 €+2 538 €-488 €
15+2 050 €+2 672 €-622 €
16+2 050 €+2 810 €-760 €
17+2 050 €+2 951 €-901 €
18+2 050 €+3 096 €-1 046 €
19+2 050 €+3 245 €-1 195 €
20+2 050 €+3 398 €-1 348 €
21+2 050 €+3 555 €-1 505 €
22+2 050 €+3 716 €-1 666 €
23+2 050 €+3 881 €-1 831 €
24+2 050 €+4 051 €-2 001 €
25+2 050 €+4 225 €-2 175 €
Total+51 250 €+41 997 €+9 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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