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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNancy (54)
Surface107m²
Coût Total229 420€
Loyer Annuel13 842€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 579,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/6 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 40,53 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Belle vue, Interphone, Non meublé

En Exclusivité ! NANCY/BOUFFLERS-BUTHEGNEMONT. Grand appartement à rénover, d'une surface de 106.96m² carrez (114.35m² au sol), situé au 5ème étage avec ascenseur de la Résidence dénommée "BELLEVUE". Offrant : une entrée avec placards intégrés, une cuisine équipée donnant accès à une loggia, un salon et un séjour totalisant 40.53m² et offrant une vue imprenable sur les hauteurs de NANCY, un couloir desservant 3 chambres (10.77m², 10.21m² et 19.88m²) dont une avec balcon et une avec salle d'eau, un WC séparé et une deuxième salle d'eau. Nombreux placards de rangement. Cave privative au sous-sol. Garage privatif. Idéalement situé, proche de toutes commodités (bus ligne T4, commerces, écoles, pharmacie..).

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.687459, 6.168170
Total : 229 420€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 46 900€
Valeur du bien : 215 900€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1154€/mois
Loyer annuel estimé : 13842€/an
Fourchette totale : 910€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 10924€ - 17539€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 261,9 €/m²
Basé sur :1185 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 023 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-73 023€ (-30.2%)
Marge achat-revente :12 603€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 136,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 203,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 458,99€
Coût de l'assurance :20 074,25€
Taxe foncière : 1 384,23€/an
Soit par mois : 115,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 900 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 1500€/m² = 15000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 842 €/an
Calcul : 1 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 788 €
Revenus locatifs : +13 842 €
Charges déductibles : -56 788 €
Résultat foncier Année 1 : -42 946 €(Déficit de 42 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 888 €/an
Revenus locatifs : +13 842 €
Charges déductibles : -9 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21546.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 842 €56 796 €7 708 €-42 953 €21 400 €21 553 €21 553 €
214 119 €9 691 €7 504 €4 428 €--17 125 €
314 402 €9 479 €7 292 €4 922 €--12 203 €
414 690 €9 260 €7 073 €5 429 €--6 774 €
514 983 €9 034 €6 846 €5 950 €--824 €
615 283 €8 799 €6 612 €6 484 €---
715 589 €8 557 €6 369 €7 032 €---
815 900 €8 306 €6 118 €7 595 €---
916 218 €8 046 €5 859 €8 172 €---
1016 543 €7 778 €5 590 €8 765 €---
1116 874 €7 500 €5 313 €9 374 €---
1217 211 €7 212 €5 025 €9 999 €---
1317 555 €6 915 €4 728 €10 640 €---
1417 906 €6 607 €4 420 €11 299 €---
1518 265 €6 289 €4 102 €11 976 €---
1618 630 €5 960 €3 773 €12 670 €---
1719 002 €5 619 €3 432 €13 383 €---
1819 383 €5 267 €3 080 €14 116 €---
1919 770 €4 902 €2 715 €14 868 €---
2020 166 €4 525 €2 338 €15 640 €---
2120 569 €4 135 €1 948 €16 434 €---
2220 980 €3 731 €1 544 €17 249 €---
2321 400 €3 314 €1 127 €18 086 €---
2421 828 €2 882 €695 €18 946 €---
2522 264 €2 435 €248 €19 829 €---
TOTAL443 372 €213 039 €111 459 €230 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 907 €-6 420 €+9 327 €
2+2 907 €0 €+2 907 €
3+2 907 €0 €+2 907 €
4+2 907 €0 €+2 907 €
5+2 907 €0 €+2 907 €
6+2 907 €+1 698 €+1 209 €
7+2 907 €+2 110 €+797 €
8+2 907 €+2 278 €+629 €
9+2 907 €+2 452 €+455 €
10+2 907 €+2 630 €+277 €
11+2 907 €+2 812 €+95 €
12+2 907 €+3 000 €-93 €
13+2 907 €+3 192 €-285 €
14+2 907 €+3 390 €-483 €
15+2 907 €+3 593 €-686 €
16+2 907 €+3 801 €-894 €
17+2 907 €+4 015 €-1 108 €
18+2 907 €+4 235 €-1 328 €
19+2 907 €+4 460 €-1 553 €
20+2 907 €+4 692 €-1 785 €
21+2 907 €+4 930 €-2 023 €
22+2 907 €+5 175 €-2 268 €
23+2 907 €+5 426 €-2 519 €
24+2 907 €+5 684 €-2 777 €
25+2 907 €+5 949 €-3 042 €
Total+72 675 €+69 100 €+3 575 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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