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Appartement à vendre

VilleVilleneuve-le-Roi (94)
Surface165m²
Coût Total440 600€
Loyer Annuel32 492€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 2 181,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Terrasse, Piscine, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

RIVERCOACH, N°1 du conseil en habitat fluvial et vente de bateaux-logements vous propose amarrée le long d'un chemin de halage, dans un joli environnement, cette péniche de 165 m2 environ avec terrasse et piscine équipée d'un système de filtration.

Ce bateau se compose d'une cuisine équipée surplombant une grande pièce de vie avec une très belle hauteur sous plafond de 3m60 et de nombreuses ouvertures, d'une chambre parentale, d'une seconde chambre avec un coin bureau, d'une salle de bain avec baignoire et WC, d'un local technique/buanderie ainsi que d'une grande salle des machines. Une timonerie (poste de pilotage) faisant office d'entrée et un logement du marinier avec couchage double, salle de douche, WC et nombreux rangements complètent ce bien.

L'accès au quai est sécurisé (fermé la nuit) et dispose d'un parking devant le bateau dédié aux personnes habitant sur les péniches ce qui participe à la sensation d'être dans un environnement privilégié.

Commerces et écoles à proximité. RER D à 700m (Gare de Lyon en 15 mn). Proche d'Orly.

Aucun frais de notaire à prévoir sur la vente de péniches.

Pour tout renseignement complémentaire veuillez contacter Valérie ou Kirian

Ville : Villeneuve-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94290
Coordonnées : 48.731029, 2.407787
Total : 440 600€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 411 800€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 16.41€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 20.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2708€/mois
Loyer annuel estimé : 32492€/an
Fourchette totale : 2203€ - 3329€/mois
Fourchette annuelle : 26431€ - 39943€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 564,29 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :588 108 €
Prix d'achat :360 000 €
Décote à l'achat :-228 108€ (-38.8%)
Marge achat-revente :147 508€ (25.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :440 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 212,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :176,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 389,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :223 252,84€
Coût de l'assurance :52 872,00€
Taxe foncière : 3 249,20€/an
Soit par mois : 270,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 707,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 659,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:16 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Électricité:2 200€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 90€/m² × 15m² = 1800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-le-Roi (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 492 €/an
Calcul : 2 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 440 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 115 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 523 €
Revenus locatifs : +32 492 €
Charges déductibles : -72 523 €
Résultat foncier Année 1 : -40 031 €(Déficit de 40 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 723 €/an
Revenus locatifs : +32 492 €
Charges déductibles : -20 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18631.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 492 €72 538 €15 373 €-40 046 €21 400 €18 646 €18 646 €
233 142 €20 336 €14 972 €12 805 €--5 840 €
333 805 €19 921 €14 557 €13 884 €---
434 481 €19 490 €14 126 €14 990 €---
535 170 €19 045 €13 681 €16 126 €---
635 874 €18 583 €13 219 €17 291 €---
736 591 €18 104 €12 740 €18 487 €---
837 323 €17 609 €12 245 €19 714 €---
938 070 €17 095 €11 731 €20 974 €---
1038 831 €16 564 €11 199 €22 267 €---
1139 608 €16 013 €10 649 €23 595 €---
1240 400 €15 442 €10 078 €24 958 €---
1341 208 €14 851 €9 487 €26 357 €---
1442 032 €14 239 €8 874 €27 793 €---
1542 872 €13 604 €8 240 €29 268 €---
1643 730 €12 947 €7 583 €30 783 €---
1744 605 €12 267 €6 903 €32 338 €---
1845 497 €11 562 €6 197 €33 935 €---
1946 407 €10 831 €5 467 €35 575 €---
2047 335 €10 075 €4 711 €37 260 €---
2148 281 €9 291 €3 927 €38 990 €---
2249 247 €8 479 €3 115 €40 768 €---
2350 232 €7 638 €2 274 €42 594 €---
2451 237 €6 767 €1 403 €44 469 €---
2552 261 €5 865 €501 €46 396 €---
TOTAL1 040 728 €409 155 €223 253 €631 574 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 631 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 823 €-6 420 €+13 243 €
2+6 823 €0 €+6 823 €
3+6 823 €+2 413 €+4 410 €
4+6 823 €+4 497 €+2 326 €
5+6 823 €+4 838 €+1 985 €
6+6 823 €+5 187 €+1 636 €
7+6 823 €+5 546 €+1 277 €
8+6 823 €+5 914 €+909 €
9+6 823 €+6 292 €+531 €
10+6 823 €+6 680 €+143 €
11+6 823 €+7 078 €-255 €
12+6 823 €+7 487 €-664 €
13+6 823 €+7 907 €-1 084 €
14+6 823 €+8 338 €-1 515 €
15+6 823 €+8 780 €-1 957 €
16+6 823 €+9 235 €-2 412 €
17+6 823 €+9 701 €-2 878 €
18+6 823 €+10 181 €-3 358 €
19+6 823 €+10 673 €-3 850 €
20+6 823 €+11 178 €-4 355 €
21+6 823 €+11 697 €-4 874 €
22+6 823 €+12 230 €-5 407 €
23+6 823 €+12 778 €-5 955 €
24+6 823 €+13 341 €-6 518 €
25+6 823 €+13 919 €-7 096 €
Total+170 575 €+189 472 €+-18 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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