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Appartement à vendre Tournus

VilleTournus (71)
Surface169.56m²
Coût Total281 500€
Loyer Annuel15 842€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 169.56 m²
Prix au m² : 1 238,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4

Un bien rare, dans un bâtiment ancien plein de charme, spacieux duplex comprenant un vaste séjour 47m2, cuisine indépendante équipée, deux chambres, salle de bain avec douche, cabinet de toilette, buanderie. Etage : un espace mezzanine ouvert sur le séjour pour petit salon, couchage d'appoint ou coin lecture, deux grandes chambres, une pièce chaufferie/cellier. Un bien idéalement situé au coeur de la jolie ville de Tournus, de ses commerces et services. De beaux volumes ! A voir absolument ! Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2895.00 € et 3910.01 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company54852mtc/172/65m2w/1.4.3_grille_tarifaire_agence_25.01.01_2.pdf
Ville : Tournus
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71700
Coordonnées : 46.565240, 4.911052
Total : 281 500€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 54 700€
Valeur du bien : 264 700€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169.56m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1320€/mois
Loyer annuel estimé : 15842€/an
Fourchette totale : 1072€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 12866€ - 19508€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,44 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 499 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-499€ (-0.2%)
Marge achat-revente :-71 001€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 377,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :112,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 490,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 825,20€
Coût de l'assurance :33 780,00€
Taxe foncière : 1 584,22€/an
Soit par mois : 132,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 320,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 622,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-302,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 169.56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 169.56 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du double lavabo, mise à jour de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol, mise à jour de l'électricité
Quantité: 1 salon (47 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Menuiseries:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20 400€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 750€/m² = 6 000€ (inclut plomberie et électricité)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4 800€ (inclut pose)
  • Salon:3 500€
    Peinture murs: 47 m² × 30€/m² = 1 410€, Électricité salon: 1 000€, Main d'œuvre: 1 090€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgogne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 842 €/an
Calcul : 1 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 500 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 351 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 777 €
Revenus locatifs : +15 842 €
Charges déductibles : -66 777 €
Résultat foncier Année 1 : -50 935 €(Déficit de 50 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 535 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 077 €/an
Revenus locatifs : +15 842 €
Charges déductibles : -12 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 765 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29534.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 842 €66 786 €9 151 €-50 944 €21 400 €29 544 €29 544 €
216 159 €11 840 €8 904 €4 320 €--25 224 €
316 482 €11 585 €8 649 €4 898 €--20 327 €
416 812 €11 321 €8 386 €5 491 €--14 836 €
517 148 €11 049 €8 114 €6 099 €--8 737 €
617 491 €10 768 €7 833 €6 723 €--2 014 €
717 841 €10 477 €7 542 €7 363 €---
818 198 €10 177 €7 242 €8 021 €---
918 562 €9 867 €6 931 €8 695 €---
1018 933 €9 546 €6 611 €9 387 €---
1119 312 €9 215 €6 279 €10 097 €---
1219 698 €8 872 €5 937 €10 826 €---
1320 092 €8 518 €5 583 €11 573 €---
1420 494 €8 153 €5 217 €12 341 €---
1520 904 €7 775 €4 839 €13 129 €---
1621 322 €7 384 €4 449 €13 938 €---
1721 748 €6 980 €4 045 €14 768 €---
1822 183 €6 563 €3 628 €15 620 €---
1922 627 €6 132 €3 197 €16 494 €---
2023 079 €5 687 €2 751 €17 392 €---
2123 541 €5 227 €2 291 €18 314 €---
2224 012 €4 751 €1 815 €19 261 €---
2324 492 €4 259 €1 324 €20 233 €---
2424 982 €3 751 €816 €21 230 €---
2525 481 €3 226 €291 €22 255 €---
TOTAL507 432 €259 911 €131 825 €247 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 327 €-6 420 €+9 747 €
2+3 327 €0 €+3 327 €
3+3 327 €0 €+3 327 €
4+3 327 €0 €+3 327 €
5+3 327 €0 €+3 327 €
6+3 327 €0 €+3 327 €
7+3 327 €+1 605 €+1 722 €
8+3 327 €+2 406 €+921 €
9+3 327 €+2 608 €+719 €
10+3 327 €+2 816 €+511 €
11+3 327 €+3 029 €+298 €
12+3 327 €+3 248 €+79 €
13+3 327 €+3 472 €-145 €
14+3 327 €+3 702 €-375 €
15+3 327 €+3 939 €-612 €
16+3 327 €+4 181 €-854 €
17+3 327 €+4 430 €-1 103 €
18+3 327 €+4 686 €-1 359 €
19+3 327 €+4 948 €-1 621 €
20+3 327 €+5 218 €-1 891 €
21+3 327 €+5 494 €-2 167 €
22+3 327 €+5 778 €-2 451 €
23+3 327 €+6 070 €-2 743 €
24+3 327 €+6 369 €-3 042 €
25+3 327 €+6 676 €-3 349 €
Total+83 175 €+74 256 €+8 919 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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