Appartement à vendre

Bien expiré

VilleBoissy-Saint-Léger (94)

Surface82m²

Coût Total271 340€

Loyer Annuel16 408€

Rentabilité6.05%

Cashflow/mois-198€

Prix : 183 000 €

Surface : 82 m²

Prix au m² : 2 231,71 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 1

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 18,8 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Jardin, Belle vue, Exposition nord-est, Digicode, Alarme, Interphone

81 m² lumineux à rénover, idéal pour famille ou colocation. Situé à 7 minutes à pied du RER A – gare de Boissy-Saint-Léger, cet appartement bénéficie d’un emplacement pratique et proche de toutes commodités.

Il se compose d’une entrée, d’un salon spacieux de 18 m² donnant sur le balcon, d’une cuisine séparée, de 3 chambres, d’une salle d’eau, d’une salle de bains et de WC indépendants.

Le bien dispose également d’une place de parking privative et d’une cave, offrant des espaces complémentaires pratiques.

Avec travaux déjà chiffrés via devis, ce bien offre un fort potentiel de valorisation, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif performant.

Ville : Boissy-Saint-Léger

Département : Val-de-Marne

Région : Île-de-France

Code postal : 94470

Coordonnées : 48.757169, 2.502576

Boissy-Saint-Léger

RER A

Total : 271 340€

Prix d'acquisition : 183 000€

Travaux : 73 700€

Valeur du bien : 256 700€

Frais de notaire : 14 640€

Coût estimé : 14 640€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 82m²

Loyer prédit : 16.67€/m²/mois

Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois

Loyer total estimé : 1367€/mois

Loyer annuel estimé : 16408€/an

Fourchette totale : 1130€ - 1655€/mois

Fourchette annuelle : 13559€ - 19855€/an

Rentabilité brute :6.05%

Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.32%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :271 340€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,68€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.44%

Assurance emprunteur :79,14€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 428,82€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 562,88€

Coût de l'assurance :23 742,25€

Taxe foncière : 1 640,81€/an

Soit par mois : 136,73€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 367,34€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 565,55€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-198,21€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 238 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 82 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rénovation

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité

Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique, mise à la terre et ajout de prises

Quantité: 1 installation complète

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Plomberie

Mise aux normes de la plomberie générale avec vérification de la tuyauterie et des évacuations

Quantité: 1 installation complète

Raison: Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 700 €(899 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:18 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 0.5 (coefficient de réduction pour 82 m²) = 6000€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:3 700€
Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 400€ = 3200€, Main d'œuvre: 500€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:20 500€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:7 000€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres:10 500€
Rénovation complète chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
Salon:6 000€
Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Électricité:2 000€
Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Plomberie:2 000€
Mise aux normes plomberie: 1 installation complète: 1500€, Main d'œuvre: 500€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 367 €/mois

Revenus locatifs annuels : 16 408 €/an

Calcul : 1 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 216 €/an

Base de calcul : Emprunt de 271 340 € à 3.44% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 950 €/an

Calcul : 79 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 700 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 507 €

Revenus locatifs : +16 408 €

Charges déductibles : -85 507 €

Résultat foncier Année 1 : -69 098 €(Déficit de 69 098 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 47 698 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 807 €/an

Revenus locatifs : +16 408 €

Charges déductibles : -11 807 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 602 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47698.46 € reporté.

Prix d'achat du bien : 183 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 325 €/an

Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	16 408 €	85 515 €	9 225 €	-69 107 €	21 400 €	47 707 €	47 707 €
2	16 736 €	11 572 €	8 981 €	5 165 €	-	-	42 543 €
3	17 071 €	11 320 €	8 729 €	5 751 €	-	-	36 791 €
4	17 412 €	11 059 €	8 468 €	6 354 €	-	-	30 438 €
5	17 761 €	10 789 €	8 198 €	6 972 €	-	-	23 465 €
6	18 116 €	10 509 €	7 919 €	7 607 €	-	-	15 859 €
7	18 478 €	10 220 €	7 629 €	8 258 €	-	-	7 600 €
8	18 848 €	9 920 €	7 330 €	8 927 €	-	-	-
9	19 225 €	9 611 €	7 020 €	9 614 €	-	-	-
10	19 609 €	9 290 €	6 699 €	10 319 €	-	-	-
11	20 001 €	8 958 €	6 367 €	11 043 €	-	-	-
12	20 401 €	8 614 €	6 024 €	11 787 €	-	-	-
13	20 809 €	8 259 €	5 668 €	12 550 €	-	-	-
14	21 226 €	7 891 €	5 301 €	13 335 €	-	-	-
15	21 650 €	7 510 €	4 920 €	14 140 €	-	-	-
16	22 083 €	7 116 €	4 526 €	14 967 €	-	-	-
17	22 525 €	6 708 €	4 118 €	15 816 €	-	-	-
18	22 975 €	6 286 €	3 696 €	16 689 €	-	-	-
19	23 435 €	5 849 €	3 259 €	17 585 €	-	-	-
20	23 904 €	5 397 €	2 807 €	18 506 €	-	-	-
21	24 382 €	4 929 €	2 339 €	19 452 €	-	-	-
22	24 869 €	4 445 €	1 855 €	20 424 €	-	-	-
23	25 367 €	3 944 €	1 353 €	21 423 €	-	-	-
24	25 874 €	3 425 €	835 €	22 449 €	-	-	-
25	26 391 €	2 888 €	298 €	23 503 €	-	-	-
TOTAL	525 557 €	272 025 €	133 563 €	253 531 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 531 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 408 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 446 €	-6 420 €	+9 866 €
2	+3 446 €	0 €	+3 446 €
3	+3 446 €	0 €	+3 446 €
4	+3 446 €	0 €	+3 446 €
5	+3 446 €	0 €	+3 446 €
6	+3 446 €	0 €	+3 446 €
7	+3 446 €	0 €	+3 446 €
8	+3 446 €	+398 €	+3 048 €
9	+3 446 €	+2 884 €	+562 €
10	+3 446 €	+3 096 €	+350 €
11	+3 446 €	+3 313 €	+133 €
12	+3 446 €	+3 536 €	-90 €
13	+3 446 €	+3 765 €	-319 €
14	+3 446 €	+4 000 €	-554 €
15	+3 446 €	+4 242 €	-796 €
16	+3 446 €	+4 490 €	-1 044 €
17	+3 446 €	+4 745 €	-1 299 €
18	+3 446 €	+5 007 €	-1 561 €
19	+3 446 €	+5 276 €	-1 830 €
20	+3 446 €	+5 552 €	-2 106 €
21	+3 446 €	+5 836 €	-2 390 €
22	+3 446 €	+6 127 €	-2 681 €
23	+3 446 €	+6 427 €	-2 981 €
24	+3 446 €	+6 735 €	-3 289 €
25	+3 446 €	+7 051 €	-3 605 €
Total	+86 150 €	+76 059 €	+10 091 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

🚇 Transports à proximité

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📝 Description

📍 Localisation

🚇 Transports à proximité

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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