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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface82m²
Coût Total271 340€
Loyer Annuel16 408€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 231,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 18,8 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Jardin, Belle vue, Exposition nord-est, Digicode, Alarme, Interphone

81 m² lumineux à rénover, idéal pour famille ou colocation. Situé à 7 minutes à pied du RER A – gare de Boissy-Saint-Léger, cet appartement bénéficie d’un emplacement pratique et proche de toutes commodités.

Il se compose d’une entrée, d’un salon spacieux de 18 m² donnant sur le balcon, d’une cuisine séparée, de 3 chambres, d’une salle d’eau, d’une salle de bains et de WC indépendants.

Le bien dispose également d’une place de parking privative et d’une cave, offrant des espaces complémentaires pratiques.

Avec travaux déjà chiffrés via devis, ce bien offre un fort potentiel de valorisation, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif performant.

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.757169, 2.502576
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 271 340€
Prix d'acquisition : 183 000€
Travaux : 73 700€
Valeur du bien : 256 700€
Frais de notaire : 14 640€
Coût estimé : 14 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1367€/mois
Loyer annuel estimé : 16408€/an
Fourchette totale : 1130€ - 1655€/mois
Fourchette annuelle : 13559€ - 19855€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :79,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 428,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 562,88€
Coût de l'assurance :23 742,25€
Taxe foncière : 1 640,81€/an
Soit par mois : 136,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 367,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique, mise à la terre et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie générale avec vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 700 €(899 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 0.5 (coefficient de réduction pour 82 m²) = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 700€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 400€ = 3200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:10 500€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 367 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 408 €/an
Calcul : 1 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 340 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 950 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 507 €
Revenus locatifs : +16 408 €
Charges déductibles : -85 507 €
Résultat foncier Année 1 : -69 098 €(Déficit de 69 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 807 €/an
Revenus locatifs : +16 408 €
Charges déductibles : -11 807 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47698.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 408 €85 515 €9 225 €-69 107 €21 400 €47 707 €47 707 €
216 736 €11 572 €8 981 €5 165 €--42 543 €
317 071 €11 320 €8 729 €5 751 €--36 791 €
417 412 €11 059 €8 468 €6 354 €--30 438 €
517 761 €10 789 €8 198 €6 972 €--23 465 €
618 116 €10 509 €7 919 €7 607 €--15 859 €
718 478 €10 220 €7 629 €8 258 €--7 600 €
818 848 €9 920 €7 330 €8 927 €---
919 225 €9 611 €7 020 €9 614 €---
1019 609 €9 290 €6 699 €10 319 €---
1120 001 €8 958 €6 367 €11 043 €---
1220 401 €8 614 €6 024 €11 787 €---
1320 809 €8 259 €5 668 €12 550 €---
1421 226 €7 891 €5 301 €13 335 €---
1521 650 €7 510 €4 920 €14 140 €---
1622 083 €7 116 €4 526 €14 967 €---
1722 525 €6 708 €4 118 €15 816 €---
1822 975 €6 286 €3 696 €16 689 €---
1923 435 €5 849 €3 259 €17 585 €---
2023 904 €5 397 €2 807 €18 506 €---
2124 382 €4 929 €2 339 €19 452 €---
2224 869 €4 445 €1 855 €20 424 €---
2325 367 €3 944 €1 353 €21 423 €---
2425 874 €3 425 €835 €22 449 €---
2526 391 €2 888 €298 €23 503 €---
TOTAL525 557 €272 025 €133 563 €253 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 446 €-6 420 €+9 866 €
2+3 446 €0 €+3 446 €
3+3 446 €0 €+3 446 €
4+3 446 €0 €+3 446 €
5+3 446 €0 €+3 446 €
6+3 446 €0 €+3 446 €
7+3 446 €0 €+3 446 €
8+3 446 €+398 €+3 048 €
9+3 446 €+2 884 €+562 €
10+3 446 €+3 096 €+350 €
11+3 446 €+3 313 €+133 €
12+3 446 €+3 536 €-90 €
13+3 446 €+3 765 €-319 €
14+3 446 €+4 000 €-554 €
15+3 446 €+4 242 €-796 €
16+3 446 €+4 490 €-1 044 €
17+3 446 €+4 745 €-1 299 €
18+3 446 €+5 007 €-1 561 €
19+3 446 €+5 276 €-1 830 €
20+3 446 €+5 552 €-2 106 €
21+3 446 €+5 836 €-2 390 €
22+3 446 €+6 127 €-2 681 €
23+3 446 €+6 427 €-2 981 €
24+3 446 €+6 735 €-3 289 €
25+3 446 €+7 051 €-3 605 €
Total+86 150 €+76 059 €+10 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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