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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface102m²
Coût Total179 650€
Loyer Annuel11 598€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 029,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 3 chambres, calme, Digicode, Interphone

À découvrir sans plus tarder ! Un magnifique appartement de type V, lumineux situé à Pont Sainte Marie au rez-de-chaussée d'une petite copropriété au calme.

Avec une surface totale de 102.75m2, composé de 3 belles chambres, une grande salle a manger, 2 salles d'eaux et une très belle cuisine, il sera vous séduire par ses grands espaces !

Une cave, un box ainsi qu'un grand grenier viennent compléter ce bien.

Un produit de qualité au sein d'une petite copropriété à l'environnement calme.

Les charges comprennent le chauffage et l'eau. Présence d'un ascenseur au niveau -1 pour accéder au pallier.

A visiter sans plus tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : "".

Sixième Avenue, l'immobilier par M6 54 bd du 14 juillet 10000 TROYES

Copropriété de 42 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4078.00 euros.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.294399, 4.066074
Total : 179 650€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 66 250€
Valeur du bien : 171 250€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 966€/mois
Loyer annuel estimé : 11598€/an
Fourchette totale : 751€ - 1243€/mois
Fourchette annuelle : 9015€ - 14920€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 770 €/m²
Basé sur :901 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 540 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-75 540€ (-41.8%)
Marge achat-revente :890€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 928,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 558,84€
Coût de l'assurance :15 270,25€
Taxe foncière : 1 159,76€/an
Soit par mois : 96,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 339,83€/mois
Soit par an : 4 078,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 966,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 364,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-398,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le confort thermique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 102 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique par le remplacement des fenêtres.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des salles de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - salles de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 250 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 8000€ × 0.5 = 4000€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 6000€ × 0.5 = 3000€
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ × 0.5 = 1500€
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ × 0.5 = 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 2 salles de bain × 2000€ = 4000€, Main d'œuvre: 4000€ × 0.5 = 2000€
  • Chambres:2 250€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€ × 0.5 = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 598 €/an
Calcul : 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 650 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 160 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 078 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 897 €
Revenus locatifs : +11 598 €
Charges déductibles : -77 897 €
Résultat foncier Année 1 : -66 299 €(Déficit de 66 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 899 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 647 €/an
Revenus locatifs : +11 598 €
Charges déductibles : -11 647 €
Résultat foncier Années 2+ : -49 €/an(Déficit de 49 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44899.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 598 €77 903 €5 804 €-66 305 €21 400 €44 905 €44 905 €
211 830 €11 496 €5 647 €334 €--44 571 €
312 066 €11 334 €5 485 €732 €--43 839 €
412 307 €11 167 €5 318 €1 141 €--42 698 €
512 554 €10 994 €5 145 €1 560 €--41 138 €
612 805 €10 815 €4 966 €1 990 €--39 148 €
713 061 €10 630 €4 782 €2 431 €--36 718 €
813 322 €10 439 €4 591 €2 883 €--33 835 €
913 588 €10 242 €4 394 €3 346 €--30 489 €
1013 860 €10 039 €4 190 €3 822 €--26 667 €
1114 137 €9 828 €3 980 €4 309 €--22 358 €
1214 420 €9 611 €3 762 €4 809 €---
1314 709 €9 386 €3 538 €5 322 €---
1415 003 €9 154 €3 306 €5 848 €---
1515 303 €8 915 €3 066 €6 388 €---
1615 609 €8 667 €2 818 €6 942 €---
1715 921 €8 411 €2 562 €7 510 €---
1816 239 €8 146 €2 298 €8 093 €---
1916 564 €7 873 €2 025 €8 691 €---
2016 896 €7 591 €1 742 €9 305 €---
2117 233 €7 299 €1 451 €9 934 €---
2217 578 €6 998 €1 149 €10 580 €---
2317 930 €6 687 €838 €11 243 €---
2418 288 €6 365 €516 €11 923 €---
2518 654 €6 033 €184 €12 621 €---
TOTAL371 476 €296 023 €83 559 €75 452 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 452 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 436 €-6 420 €+8 856 €
2+2 436 €0 €+2 436 €
3+2 436 €0 €+2 436 €
4+2 436 €0 €+2 436 €
5+2 436 €0 €+2 436 €
6+2 436 €0 €+2 436 €
7+2 436 €0 €+2 436 €
8+2 436 €0 €+2 436 €
9+2 436 €0 €+2 436 €
10+2 436 €0 €+2 436 €
11+2 436 €0 €+2 436 €
12+2 436 €+1 443 €+993 €
13+2 436 €+1 597 €+839 €
14+2 436 €+1 755 €+681 €
15+2 436 €+1 916 €+520 €
16+2 436 €+2 083 €+353 €
17+2 436 €+2 253 €+183 €
18+2 436 €+2 428 €+8 €
19+2 436 €+2 607 €-171 €
20+2 436 €+2 791 €-355 €
21+2 436 €+2 980 €-544 €
22+2 436 €+3 174 €-738 €
23+2 436 €+3 373 €-937 €
24+2 436 €+3 577 €-1 141 €
25+2 436 €+3 786 €-1 350 €
Total+60 900 €+29 343 €+31 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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