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Détails du bien

Bien expiré
VilleTournon-sur-Rhône (07)
Surface96m²
Coût Total185 520€
Loyer Annuel10 935€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 239,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au centre ville de Tournon sur Rhône, au calme, appartement type 4 d'environ 96 m2 avec compteur d'eau et d'électricité individuels. Copropriété en cours de modification. Quelques travaux sont à prévoir tels que la création d'une cuisine et d'une salle de bains, ainsi que des finitions intérieures. La copropriété comprend un ascenseur et est accessible aux personnes à mobilité réduite. Des box sont en vente et disponibles pour le rangement des vélos / motos. D'autres lots sont disponibles du studio ou T4. A 2 pas des collège et lycée. Proposé par Hélène Raffy Cette annonce vous est proposée par I-P@RTICULIERS - SARL - NoRSAC: 849784905, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Tournon-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07300
Total : 185 520€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 176 000€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10935€/an
Fourchette totale : 721€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8651€ - 13821€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 729,9 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :166 070 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-47 070€ (-28.3%)
Marge achat-revente :-19 450€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :906,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 958,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 289,09€
Coût de l'assurance :15 769,20€
Taxe foncière : 1 093,45€/an
Soit par mois : 91,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 40 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 100€
    Peinture salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-sur-Rhône (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 935 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 712 €
Revenus locatifs : +10 935 €
Charges déductibles : -64 712 €
Résultat foncier Année 1 : -53 778 €(Déficit de 53 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 712 €/an
Revenus locatifs : +10 935 €
Charges déductibles : -7 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32377.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 935 €64 718 €5 994 €-53 784 €21 400 €32 384 €32 384 €
211 153 €7 556 €5 832 €3 597 €--28 786 €
311 376 €7 389 €5 665 €3 987 €--24 799 €
411 604 €7 216 €5 492 €4 388 €--20 411 €
511 836 €7 037 €5 313 €4 799 €--15 612 €
612 073 €6 853 €5 129 €5 220 €--10 393 €
712 314 €6 662 €4 938 €5 652 €--4 741 €
812 560 €6 465 €4 741 €6 095 €---
912 812 €6 262 €4 537 €6 550 €---
1013 068 €6 051 €4 327 €7 016 €---
1113 329 €5 834 €4 110 €7 495 €---
1213 596 €5 610 €3 885 €7 986 €---
1313 868 €5 378 €3 653 €8 490 €---
1414 145 €5 138 €3 414 €9 007 €---
1514 428 €4 890 €3 166 €9 537 €---
1614 716 €4 635 €2 910 €10 082 €---
1715 011 €4 370 €2 646 €10 640 €---
1815 311 €4 097 €2 373 €11 214 €---
1915 617 €3 815 €2 091 €11 802 €---
2015 930 €3 524 €1 799 €12 406 €---
2116 248 €3 222 €1 498 €13 026 €---
2216 573 €2 911 €1 187 €13 662 €---
2316 905 €2 590 €866 €14 315 €---
2417 243 €2 258 €533 €14 985 €---
2517 587 €1 914 €190 €15 673 €---
TOTAL350 236 €186 395 €86 289 €163 841 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 296 €-6 420 €+8 716 €
2+2 296 €0 €+2 296 €
3+2 296 €0 €+2 296 €
4+2 296 €0 €+2 296 €
5+2 296 €0 €+2 296 €
6+2 296 €0 €+2 296 €
7+2 296 €0 €+2 296 €
8+2 296 €+406 €+1 890 €
9+2 296 €+1 965 €+331 €
10+2 296 €+2 105 €+191 €
11+2 296 €+2 249 €+47 €
12+2 296 €+2 396 €-100 €
13+2 296 €+2 547 €-251 €
14+2 296 €+2 702 €-406 €
15+2 296 €+2 861 €-565 €
16+2 296 €+3 025 €-729 €
17+2 296 €+3 192 €-896 €
18+2 296 €+3 364 €-1 068 €
19+2 296 €+3 541 €-1 245 €
20+2 296 €+3 722 €-1 426 €
21+2 296 €+3 908 €-1 612 €
22+2 296 €+4 099 €-1 803 €
23+2 296 €+4 294 €-1 998 €
24+2 296 €+4 496 €-2 200 €
25+2 296 €+4 702 €-2 406 €
Total+57 400 €+49 152 €+8 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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