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Appartement à vendre

VilleVigan (30)
Surface50m²
Coût Total88 000€
Loyer Annuel4 782€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Kitchenette, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À VENDRE – Appartement T2 avec alcôve au cœur du Vigan

Idéalement situé en plein centre-ville du Vigan, découvrez cet agréable appartement T2 avec alcôve, situé au 1er étage d'un immeuble de ville .

Vous profiterez d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, services, écoles et commodités accessibles à pied.

L'appartement, en bon état général, se compose d'une pièce de vie lumineuse, d'une cuisine, d'une chambre, d'une alcôve pouvant servir de coin nuit, bureau ou espace de rangement, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. contact BORIS PERERA Honoraires à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Vigan
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30120
Coordonnées : 43.987660, 3.623324
Total : 88 000€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 84 400€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 398€/mois
Loyer annuel estimé : 4782€/an
Fourchette totale : 315€ - 504€/mois
Fourchette annuelle : 3784€ - 6044€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :791,67 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :39 584 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+5 416€ (+13.7%)
Marge achat-revente :-48 416€ (-122.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 467,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 589,76€
Coût de l'assurance :7 700,00€
Taxe foncière : 478,20€/an
Soit par mois : 39,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 398,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(788 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Chambres:900€
    Parquet flottant: 9 m² × 100€/m² = 900€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant 40% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 398 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 782 €/an
Calcul : 398 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 254 €
Revenus locatifs : +4 782 €
Charges déductibles : -43 254 €
Résultat foncier Année 1 : -38 472 €(Déficit de 38 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 854 €/an
Revenus locatifs : +4 782 €
Charges déductibles : -3 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17071.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 782 €43 257 €3 071 €-38 475 €21 400 €17 075 €17 075 €
24 878 €3 777 €2 990 €1 101 €--15 974 €
34 975 €3 694 €2 907 €1 282 €--14 692 €
45 075 €3 608 €2 821 €1 467 €--13 225 €
55 176 €3 519 €2 732 €1 658 €--11 567 €
65 280 €3 426 €2 640 €1 853 €--9 714 €
75 385 €3 331 €2 545 €2 055 €--7 659 €
85 493 €3 232 €2 446 €2 261 €--5 398 €
95 603 €3 129 €2 343 €2 474 €--2 925 €
105 715 €3 023 €2 237 €2 692 €--233 €
115 829 €2 913 €2 127 €2 916 €---
125 946 €2 799 €2 013 €3 147 €---
136 065 €2 681 €1 895 €3 384 €---
146 186 €2 559 €1 772 €3 627 €---
156 310 €2 432 €1 646 €3 878 €---
166 436 €2 301 €1 515 €4 135 €---
176 565 €2 165 €1 379 €4 400 €---
186 696 €2 024 €1 238 €4 672 €---
196 830 €1 878 €1 092 €4 952 €---
206 966 €1 727 €941 €5 239 €---
217 106 €1 571 €784 €5 535 €---
227 248 €1 408 €622 €5 840 €---
237 393 €1 240 €454 €6 152 €---
247 541 €1 066 €280 €6 474 €---
257 692 €886 €100 €6 805 €---
TOTAL153 169 €103 645 €44 590 €49 524 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 004 €-6 420 €+7 424 €
2+1 004 €0 €+1 004 €
3+1 004 €0 €+1 004 €
4+1 004 €0 €+1 004 €
5+1 004 €0 €+1 004 €
6+1 004 €0 €+1 004 €
7+1 004 €0 €+1 004 €
8+1 004 €0 €+1 004 €
9+1 004 €0 €+1 004 €
10+1 004 €0 €+1 004 €
11+1 004 €+805 €+199 €
12+1 004 €+944 €+60 €
13+1 004 €+1 015 €-11 €
14+1 004 €+1 088 €-84 €
15+1 004 €+1 163 €-159 €
16+1 004 €+1 241 €-237 €
17+1 004 €+1 320 €-316 €
18+1 004 €+1 402 €-398 €
19+1 004 €+1 486 €-482 €
20+1 004 €+1 572 €-568 €
21+1 004 €+1 661 €-657 €
22+1 004 €+1 752 €-748 €
23+1 004 €+1 846 €-842 €
24+1 004 €+1 942 €-938 €
25+1 004 €+2 042 €-1 038 €
Total+25 100 €+14 857 €+10 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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