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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAlban (81)
Surface105m²
Coût Total121 960€
Loyer Annuel8 926€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Exclusivité dans le centre ville d'Alban, une maison de 105m2, avec grande pièce de vie, 3 chambres sans jardin. Garage et atelier. Proche des commodités.

L'entrée au RDC distribue à droite un garage avec portail motorisé de 26m2 et à gauche une pièce faisant office de chaufferie-atelier avec un point d'eau de 15m2 et et une arrière-cuisine de 5,50m2.

L'habitation se trouve à l'étage, elle est constitué d'un grand séjour de 35m2 avec une cuisine ouverte aménagé de 12m2.

Une salle d'eau de 6,50m2 comprenant (douche, meuble-vasque, WC).

Au 2e étage : un palier de 7m2 distribue 3 chambres de 11,60m2, 12m2 et 20m2 et un WC indépendant.

Toiture en fibrociment.

Murs en pierres.

Chauffage central au fuel.

Huisseries : PVC et double vitrage.

Sol : carrelage au 1er étage et linoléum sur plancher au 2e étage.

Prix : 75000 euros honoraires d'agence inclus.

Ville : Alban
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81250
Coordonnées : 43.882910, 2.453139
Total : 121 960€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 40 960€
Valeur du bien : 115 960€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8926€/an
Fourchette totale : 582€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 6987€ - 11402€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 005,51 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 579 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-30 579€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-16 381€ (-15.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 797,36€
Coût de l'assurance :10 671,50€
Taxe foncière : 892,57€/an
Soit par mois : 74,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, meuble-vasque et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6,5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour le salon
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour la cuisine

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 960 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6500€ = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 44 m² × 60€/m² = 2640€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 760€
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 40€/m² = 1760€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alban (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 926 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 531 €
Revenus locatifs : +8 926 €
Charges déductibles : -46 531 €
Résultat foncier Année 1 : -37 605 €(Déficit de 37 605 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 205 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 571 €/an
Revenus locatifs : +8 926 €
Charges déductibles : -5 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 355 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16205.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 926 €46 535 €4 255 €-37 609 €21 400 €16 209 €16 209 €
29 104 €5 464 €4 144 €3 640 €--12 569 €
39 286 €5 349 €4 029 €3 937 €--8 631 €
49 472 €5 230 €3 910 €4 242 €--4 389 €
59 661 €5 106 €3 787 €4 555 €---
69 855 €4 978 €3 659 €4 876 €---
710 052 €4 846 €3 527 €5 206 €---
810 253 €4 709 €3 389 €5 544 €---
910 458 €4 567 €3 247 €5 891 €---
1010 667 €4 419 €3 100 €6 248 €---
1110 880 €4 267 €2 948 €6 613 €---
1211 098 €4 109 €2 790 €6 989 €---
1311 320 €3 945 €2 626 €7 375 €---
1411 546 €3 776 €2 456 €7 770 €---
1511 777 €3 600 €2 281 €8 177 €---
1612 013 €3 418 €2 099 €8 594 €---
1712 253 €3 230 €1 911 €9 023 €---
1812 498 €3 035 €1 715 €9 463 €---
1912 748 €2 833 €1 513 €9 915 €---
2013 003 €2 623 €1 304 €10 380 €---
2113 263 €2 406 €1 087 €10 857 €---
2213 528 €2 182 €862 €11 347 €---
2313 799 €1 949 €630 €11 850 €---
2414 075 €1 708 €388 €12 367 €---
2514 356 €1 458 €139 €12 898 €---
TOTAL285 892 €135 743 €61 797 €150 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 874 €-6 420 €+8 294 €
2+1 874 €0 €+1 874 €
3+1 874 €0 €+1 874 €
4+1 874 €0 €+1 874 €
5+1 874 €+50 €+1 824 €
6+1 874 €+1 463 €+411 €
7+1 874 €+1 562 €+312 €
8+1 874 €+1 663 €+211 €
9+1 874 €+1 767 €+107 €
10+1 874 €+1 874 €0 €
11+1 874 €+1 984 €-110 €
12+1 874 €+2 097 €-223 €
13+1 874 €+2 212 €-338 €
14+1 874 €+2 331 €-457 €
15+1 874 €+2 453 €-579 €
16+1 874 €+2 578 €-704 €
17+1 874 €+2 707 €-833 €
18+1 874 €+2 839 €-965 €
19+1 874 €+2 975 €-1 101 €
20+1 874 €+3 114 €-1 240 €
21+1 874 €+3 257 €-1 383 €
22+1 874 €+3 404 €-1 530 €
23+1 874 €+3 555 €-1 681 €
24+1 874 €+3 710 €-1 836 €
25+1 874 €+3 870 €-1 996 €
Total+46 850 €+45 045 €+1 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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