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Appartement à vendre

VilleMont-Saint-Aignan (76)
Surface78.4m²
Coût Total128 200€
Loyer Annuel11 017€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 78.4 m²
Prix au m² : 1 466,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Terrasse

Idéal investisseur Appartement de type 4 dans une résidence bien entretenue Copropriété de 199 lots - dont 199 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Mont-Saint-Aignan
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76130
Coordonnées : 49.464604, 1.069063
Total : 128 200€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 119 000€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.4m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 14.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11017€/an
Fourchette totale : 756€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 9068€ - 13384€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 909,09 €/m²
Basé sur :305 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 673 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-34 673€ (-23.2%)
Marge achat-revente :21 473€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 663,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 259,72€
Coût de l'assurance :9 615,00€
Taxe foncière : 1 101,66€/an
Soit par mois : 91,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 78.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mont-Saint-Aignan. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 017 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 726 €
Revenus locatifs : +11 017 €
Charges déductibles : -9 726 €
Résultat foncier Année 1 : 1 291 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 726 €/an
Revenus locatifs : +11 017 €
Charges déductibles : -5 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 291 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 017 €9 730 €4 244 €1 287 €---
211 237 €5 617 €4 130 €5 620 €---
311 462 €5 499 €4 013 €5 962 €---
411 691 €5 378 €3 892 €6 313 €---
511 925 €5 253 €3 766 €6 672 €---
612 163 €5 123 €3 637 €7 040 €---
712 406 €4 989 €3 503 €7 418 €---
812 655 €4 850 €3 364 €7 804 €---
912 908 €4 707 €3 221 €8 201 €---
1013 166 €4 559 €3 072 €8 607 €---
1113 429 €4 405 €2 919 €9 024 €---
1213 698 €4 247 €2 761 €9 451 €---
1313 972 €4 083 €2 597 €9 889 €---
1414 251 €3 913 €2 427 €10 338 €---
1514 536 €3 738 €2 252 €10 798 €---
1614 827 €3 557 €2 071 €11 270 €---
1715 123 €3 370 €1 883 €11 754 €---
1815 426 €3 176 €1 690 €12 250 €---
1915 734 €2 976 €1 489 €12 759 €---
2016 049 €2 768 €1 282 €13 281 €---
2116 370 €2 554 €1 068 €13 816 €---
2216 697 €2 333 €846 €14 365 €---
2317 031 €2 104 €617 €14 928 €---
2417 372 €1 867 €381 €15 505 €---
2517 720 €1 622 €136 €16 098 €---
TOTAL352 865 €102 416 €61 260 €250 449 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 313 €+386 €+1 927 €
2+2 313 €+1 686 €+627 €
3+2 313 €+1 789 €+524 €
4+2 313 €+1 894 €+419 €
5+2 313 €+2 002 €+311 €
6+2 313 €+2 112 €+201 €
7+2 313 €+2 225 €+88 €
8+2 313 €+2 341 €-28 €
9+2 313 €+2 460 €-147 €
10+2 313 €+2 582 €-269 €
11+2 313 €+2 707 €-394 €
12+2 313 €+2 835 €-522 €
13+2 313 €+2 967 €-654 €
14+2 313 €+3 101 €-788 €
15+2 313 €+3 239 €-926 €
16+2 313 €+3 381 €-1 068 €
17+2 313 €+3 526 €-1 213 €
18+2 313 €+3 675 €-1 362 €
19+2 313 €+3 828 €-1 515 €
20+2 313 €+3 984 €-1 671 €
21+2 313 €+4 145 €-1 832 €
22+2 313 €+4 309 €-1 996 €
23+2 313 €+4 478 €-2 165 €
24+2 313 €+4 652 €-2 339 €
25+2 313 €+4 829 €-2 516 €
Total+57 825 €+75 135 €+-17 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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