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Maison à rénover au cœur du finistère – beau potentiel !

Bien expiré
VilleBrennilis (29)
Surface67m²
Coût Total101 320€
Loyer Annuel5 854€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 932,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 4 pièces, 275 m² de terrain

Située au cœur du bourg de Brennilis, cette maison de ville avec garage offre un beau potentiel !

Avec ses 67 m², elle se compose d'une grande pièce de vie avec cuisine ouverte, une salle d'eau et de deux chambres spacieuses.

Des travaux sont à prévoir, mais son prix attractif en fait une opportunité idéale pour un premier achat ou un investissement locatif (longue ou courte durée).

Contactez-nous !

Ville : Brennilis
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29690
Coordonnées : 48.357824, -3.847776
Total : 101 320€
Prix d'acquisition : 62 500€
Travaux : 33 820€
Valeur du bien : 96 320€
Frais de notaire : 5 000€
Coût estimé : 5 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 488€/mois
Loyer annuel estimé : 5854€/an
Fourchette totale : 383€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 4592€ - 7462€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 530,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 224,24€
Coût de l'assurance :8 612,20€
Taxe foncière : 585,38€/an
Soit par mois : 48,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 487,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien ou électrique
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (67 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en état correct mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 820 €(505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 020€
    Isolation toiture/combles: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 800€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 140€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brennilis (coefficient 0.9 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 854 €/an
Calcul : 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 151 €
Revenus locatifs : +5 854 €
Charges déductibles : -38 151 €
Résultat foncier Année 1 : -32 297 €(Déficit de 32 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 331 €/an
Revenus locatifs : +5 854 €
Charges déductibles : -4 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10897.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 625 €(65% de 62 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 625 € × 3,636% = 1 477 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 854 €38 154 €3 404 €-32 300 €21 400 €10 900 €10 900 €
25 971 €4 244 €3 314 €1 727 €--9 173 €
36 090 €4 150 €3 220 €1 940 €--7 233 €
46 212 €4 054 €3 124 €2 159 €--5 075 €
56 336 €3 953 €3 024 €2 383 €--2 692 €
66 463 €3 850 €2 920 €2 613 €--79 €
76 592 €3 743 €2 813 €2 850 €---
86 724 €3 632 €2 702 €3 092 €---
96 859 €3 517 €2 587 €3 341 €---
106 996 €3 399 €2 469 €3 597 €---
117 136 €3 276 €2 346 €3 860 €---
127 279 €3 149 €2 219 €4 129 €---
137 424 €3 018 €2 088 €4 406 €---
147 573 €2 882 €1 952 €4 691 €---
157 724 €2 741 €1 812 €4 983 €---
167 878 €2 596 €1 666 €5 282 €---
178 036 €2 446 €1 516 €5 590 €---
188 197 €2 290 €1 360 €5 907 €---
198 361 €2 129 €1 199 €6 232 €---
208 528 €1 962 €1 033 €6 566 €---
218 698 €1 790 €860 €6 908 €---
228 872 €1 612 €682 €7 261 €---
239 050 €1 427 €498 €7 622 €---
249 231 €1 237 €307 €7 994 €---
259 416 €1 039 €109 €8 376 €---
TOTAL187 500 €106 291 €49 224 €81 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 229 €-6 420 €+7 649 €
2+1 229 €0 €+1 229 €
3+1 229 €0 €+1 229 €
4+1 229 €0 €+1 229 €
5+1 229 €0 €+1 229 €
6+1 229 €0 €+1 229 €
7+1 229 €+831 €+398 €
8+1 229 €+928 €+301 €
9+1 229 €+1 002 €+227 €
10+1 229 €+1 079 €+150 €
11+1 229 €+1 158 €+71 €
12+1 229 €+1 239 €-10 €
13+1 229 €+1 322 €-93 €
14+1 229 €+1 407 €-178 €
15+1 229 €+1 495 €-266 €
16+1 229 €+1 585 €-356 €
17+1 229 €+1 677 €-448 €
18+1 229 €+1 772 €-543 €
19+1 229 €+1 870 €-641 €
20+1 229 €+1 970 €-741 €
21+1 229 €+2 073 €-844 €
22+1 229 €+2 178 €-949 €
23+1 229 €+2 287 €-1 058 €
24+1 229 €+2 398 €-1 169 €
25+1 229 €+2 513 €-1 284 €
Total+30 725 €+24 363 €+6 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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