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Appartement à vendre

VilleAgde (34)
Surface79m²
Coût Total198 060€
Loyer Annuel10 788€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 797,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 24 m²), 2 chambres, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Votre agence castell immobilier agde vous propose, à vendre; Gros potentiel pour cet appartement 3 pièces d'environ 79m² au premier étage d'une résidence intimiste de seulement 5 lots. Il se compose d'un salon-séjour ouvert sur une cuisine et une terrasse exposéee sud. Vous disposerez de 2 belles chambres avec placard ainsi que d'une salle de bains avec WC. Quelques travaux de modernisations sont à prévoir pour en faire un vrai bijou. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 5. Honoraires : 5,97 % TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires d'agence : 134 000 euros. Ce bien vous est proposé par Guillaume BERNARD, agent commercial (RSAC 884147927).

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.295235, 3.500641
Total : 198 060€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 44 700€
Valeur du bien : 186 700€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10788€/an
Fourchette totale : 692€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 8309€ - 14007€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 200 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 800 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-189 800€ (-57.2%)
Marge achat-revente :133 740€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 052,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 357,37€
Coût de l'assurance :17 330,25€
Taxe foncière : 1 078,82€/an
Soit par mois : 89,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 142,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 788 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 376 €
Revenus locatifs : +10 788 €
Charges déductibles : -53 376 €
Résultat foncier Année 1 : -42 588 €(Déficit de 42 588 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 188 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 676 €/an
Revenus locatifs : +10 788 €
Charges déductibles : -8 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21188.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 788 €53 383 €6 911 €-42 595 €21 400 €21 195 €21 195 €
211 004 €8 502 €6 730 €2 501 €--18 693 €
311 224 €8 316 €6 544 €2 908 €--15 785 €
411 448 €8 122 €6 350 €3 326 €--12 458 €
511 677 €7 922 €6 150 €3 756 €--8 703 €
611 911 €7 714 €5 942 €4 197 €--4 506 €
712 149 €7 499 €5 727 €4 650 €---
812 392 €7 276 €5 504 €5 116 €---
912 640 €7 045 €5 273 €5 595 €---
1012 893 €6 806 €5 034 €6 086 €---
1113 151 €6 559 €4 787 €6 592 €---
1213 414 €6 302 €4 530 €7 111 €---
1313 682 €6 037 €4 265 €7 645 €---
1413 956 €5 761 €3 989 €8 194 €---
1514 235 €5 476 €3 704 €8 759 €---
1614 519 €5 181 €3 409 €9 339 €---
1714 810 €4 875 €3 103 €9 935 €---
1815 106 €4 558 €2 786 €10 548 €---
1915 408 €4 230 €2 458 €11 179 €---
2015 716 €3 890 €2 118 €11 827 €---
2116 031 €3 537 €1 765 €12 493 €---
2216 351 €3 172 €1 400 €13 179 €---
2316 678 €2 794 €1 022 €13 884 €---
2417 012 €2 403 €631 €14 609 €---
2517 352 €1 997 €225 €15 355 €---
TOTAL345 548 €189 358 €100 357 €156 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 788 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 266 €-6 420 €+8 686 €
2+2 266 €0 €+2 266 €
3+2 266 €0 €+2 266 €
4+2 266 €0 €+2 266 €
5+2 266 €0 €+2 266 €
6+2 266 €0 €+2 266 €
7+2 266 €+43 €+2 223 €
8+2 266 €+1 535 €+731 €
9+2 266 €+1 678 €+588 €
10+2 266 €+1 826 €+440 €
11+2 266 €+1 978 €+288 €
12+2 266 €+2 133 €+133 €
13+2 266 €+2 294 €-28 €
14+2 266 €+2 458 €-192 €
15+2 266 €+2 628 €-362 €
16+2 266 €+2 802 €-536 €
17+2 266 €+2 980 €-714 €
18+2 266 €+3 164 €-898 €
19+2 266 €+3 354 €-1 088 €
20+2 266 €+3 548 €-1 282 €
21+2 266 €+3 748 €-1 482 €
22+2 266 €+3 954 €-1 688 €
23+2 266 €+4 165 €-1 899 €
24+2 266 €+4 383 €-2 117 €
25+2 266 €+4 606 €-2 340 €
Total+56 650 €+46 857 €+9 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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