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Appartement à vendre

VilleTarbes (65)
Surface90m²
Coût Total150 439€
Loyer Annuel9 452€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 990 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 166,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Interphone

EXCLUSIVITÉ

À DEUX PAS DE LA PLACE VERDUN ET DU MARCHE BRAUHAUBAN

AU PREMIER ÉTAGE D'UNE RÉSIDENCE SÉCURISÉE AVEC ASCENSEUR APPARTEMENT DE TYPE 4 D'ENVIRON 90 M² COMPRENANT : une entrée avec placards desservant une cuisine indépendante aménagée et équipée et un cellier, un salon-séjour donnant sur un balcon en exposition Sud-Ouest, trois chambres dont deux avec placards, une salle d'eau ainsi qu'un wc séparé.

Menuiserie double vitrage. Volets roulants électriques. Climatisation réversible.

Chauffage individuel au gaz de ville (chaudière changée en mai 2025).

Possibilité de louer un garage fermé à  proximité de la résidence. (7.13 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 75 lots - dont 32 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1360.00 euros.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.236168, 0.070985
Total : 150 439€
Prix d'acquisition : 104 990€
Travaux : 37 050€
Valeur du bien : 142 040€
Frais de notaire : 8 399€
Coût estimé : 8 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9452€/an
Fourchette totale : 639€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7672€ - 11645€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 385,34 €/m²
Basé sur :562 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 680 €
Prix d'achat :104 990 €
Décote à l'achat :-19 690€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-25 759€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 439€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 985,31€
Coût de l'assurance :13 163,41€
Taxe foncière : 945,21€/an
Soit par mois : 78,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 113,33€/mois
Soit par an : 1 359,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 787,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement de certains éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 050 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électrique: 90 m² × 100€/m² = 9000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 439 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 360 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 111 €
Revenus locatifs : +9 452 €
Charges déductibles : -45 111 €
Résultat foncier Année 1 : -35 659 €(Déficit de 35 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 061 €/an
Revenus locatifs : +9 452 €
Charges déductibles : -8 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14258.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 244 €(65% de 104 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 244 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 452 €45 116 €5 234 €-35 664 €21 400 €14 264 €14 264 €
29 641 €7 929 €5 097 €1 712 €--12 552 €
39 834 €7 787 €4 956 €2 047 €--10 505 €
410 031 €7 641 €4 809 €2 390 €--8 115 €
510 231 €7 489 €4 657 €2 742 €--5 373 €
610 436 €7 331 €4 500 €3 105 €--2 268 €
710 645 €7 168 €4 337 €3 476 €---
810 858 €7 000 €4 168 €3 858 €---
911 075 €6 825 €3 993 €4 250 €---
1011 296 €6 643 €3 812 €4 653 €---
1111 522 €6 456 €3 624 €5 066 €---
1211 753 €6 261 €3 430 €5 491 €---
1311 988 €6 060 €3 228 €5 927 €---
1412 227 €5 852 €3 020 €6 376 €---
1512 472 €5 636 €2 804 €6 836 €---
1612 721 €5 412 €2 580 €7 309 €---
1712 976 €5 180 €2 349 €7 795 €---
1813 235 €4 940 €2 109 €8 295 €---
1913 500 €4 692 €1 860 €8 808 €---
2013 770 €4 434 €1 603 €9 336 €---
2114 045 €4 168 €1 336 €9 878 €---
2214 326 €3 891 €1 060 €10 435 €---
2314 613 €3 605 €774 €11 007 €---
2414 905 €3 309 €477 €11 596 €---
2515 203 €3 002 €170 €12 201 €---
TOTAL302 755 €183 828 €75 985 €118 927 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 985 €-6 420 €+8 405 €
2+1 985 €0 €+1 985 €
3+1 985 €0 €+1 985 €
4+1 985 €0 €+1 985 €
5+1 985 €0 €+1 985 €
6+1 985 €0 €+1 985 €
7+1 985 €+362 €+1 623 €
8+1 985 €+1 157 €+828 €
9+1 985 €+1 275 €+710 €
10+1 985 €+1 396 €+589 €
11+1 985 €+1 520 €+465 €
12+1 985 €+1 647 €+338 €
13+1 985 €+1 778 €+207 €
14+1 985 €+1 913 €+72 €
15+1 985 €+2 051 €-66 €
16+1 985 €+2 193 €-208 €
17+1 985 €+2 339 €-354 €
18+1 985 €+2 488 €-503 €
19+1 985 €+2 642 €-657 €
20+1 985 €+2 801 €-816 €
21+1 985 €+2 963 €-978 €
22+1 985 €+3 130 €-1 145 €
23+1 985 €+3 302 €-1 317 €
24+1 985 €+3 479 €-1 494 €
25+1 985 €+3 660 €-1 675 €
Total+49 625 €+35 678 €+13 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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