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Appartement sous combles

VilleMulhouse (68)
Surface35m²
Coût Total47 040€
Loyer Annuel5 683€
Rentabilité12.08%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 38 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 085,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vds appartement T2 sous les combles en bon état au 3 ème étage, chauffage individuel au gaz, syndic bénévole, pour investisseur ou premier acquisition.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.757840, 7.333230
Total : 47 040€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 44 000€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 10.57€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 474€/mois
Loyer annuel estimé : 5683€/an
Fourchette totale : 370€ - 606€/mois
Fourchette annuelle : 4440€ - 7275€/an
Rentabilité brute :12.08%
Fourchette de rentabilité :9.44% - 15.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :47 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :227,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :13,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 241,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :21 357,90€
Coût de l'assurance :4 116,00€
Taxe foncière : 568,31€/an
Soit par mois : 47,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 473,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 289,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: 2 m²
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 1/5 visible - chambre en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 17 m²
Raison: État 1/5 assumé - salon nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 474 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 683 €/an
Calcul : 474 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 47 040 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 165 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 219 €
Revenus locatifs : +5 683 €
Charges déductibles : -8 219 €
Résultat foncier Année 1 : -2 535 €(Déficit de 2 535 €)
Imputable sur revenu global : 2 535 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 219 €/an
Revenus locatifs : +5 683 €
Charges déductibles : -2 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 465 €/an
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 683 €8 220 €1 487 €-2 537 €2 537 €--
25 797 €2 179 €1 447 €3 617 €---
35 913 €2 138 €1 405 €3 775 €---
46 031 €2 094 €1 361 €3 937 €---
56 152 €2 050 €1 317 €4 102 €---
66 275 €2 004 €1 271 €4 271 €---
76 400 €1 956 €1 223 €4 444 €---
86 528 €1 907 €1 174 €4 621 €---
96 659 €1 856 €1 123 €4 802 €---
106 792 €1 804 €1 071 €4 988 €---
116 928 €1 750 €1 017 €5 178 €---
127 066 €1 694 €961 €5 372 €---
137 208 €1 636 €903 €5 571 €---
147 352 €1 577 €844 €5 775 €---
157 499 €1 515 €782 €5 983 €---
167 649 €1 452 €719 €6 197 €---
177 802 €1 386 €653 €6 415 €---
187 958 €1 319 €586 €6 639 €---
198 117 €1 249 €516 €6 868 €---
208 279 €1 177 €444 €7 102 €---
218 445 €1 102 €370 €7 342 €---
228 614 €1 026 €293 €7 588 €---
238 786 €946 €213 €7 840 €---
248 962 €864 €131 €8 097 €---
259 141 €780 €47 €8 361 €---
TOTAL182 031 €45 682 €21 358 €136 350 €2 537 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 761 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 193 €-761 €+1 954 €
2+1 193 €+1 085 €+108 €
3+1 193 €+1 133 €+60 €
4+1 193 €+1 181 €+12 €
5+1 193 €+1 231 €-38 €
6+1 193 €+1 281 €-88 €
7+1 193 €+1 333 €-140 €
8+1 193 €+1 386 €-193 €
9+1 193 €+1 441 €-248 €
10+1 193 €+1 496 €-303 €
11+1 193 €+1 553 €-360 €
12+1 193 €+1 612 €-419 €
13+1 193 €+1 671 €-478 €
14+1 193 €+1 732 €-539 €
15+1 193 €+1 795 €-602 €
16+1 193 €+1 859 €-666 €
17+1 193 €+1 925 €-732 €
18+1 193 €+1 992 €-799 €
19+1 193 €+2 060 €-867 €
20+1 193 €+2 131 €-938 €
21+1 193 €+2 203 €-1 010 €
22+1 193 €+2 276 €-1 083 €
23+1 193 €+2 352 €-1 159 €
24+1 193 €+2 429 €-1 236 €
25+1 193 €+2 508 €-1 315 €
Total+29 825 €+40 905 €+-11 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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