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Achat : Appartement Nice (06000)

VilleNice (06)
Surface53m²
Coût Total129 600€
Loyer Annuel11 832€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 2 264,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 place de parking
Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.740416, 7.308063
Total : 129 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Valeur du bien : 120 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11832€/an
Fourchette totale : 701€ - 1387€/mois
Fourchette annuelle : 8411€ - 16646€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 12.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 124,1 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 577 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+7 423€ (+6.6%)
Marge achat-revente :-17 023€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 897,06€
Coût de l'assurance :11 340,00€
Taxe foncière : 1 183,24€/an
Soit par mois : 98,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 832 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 858 €/an
Revenus locatifs : +11 832 €
Charges déductibles : -5 858 €
Résultat foncier : 5 974 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 832 €5 863 €4 226 €5 970 €---
212 069 €5 749 €4 112 €6 320 €---
312 310 €5 631 €3 995 €6 679 €---
412 557 €5 510 €3 873 €7 047 €---
512 808 €5 384 €3 748 €7 423 €---
613 064 €5 255 €3 618 €7 809 €---
713 325 €5 121 €3 484 €8 205 €---
813 592 €4 982 €3 345 €8 610 €---
913 864 €4 839 €3 202 €9 025 €---
1014 141 €4 691 €3 054 €9 450 €---
1114 424 €4 538 €2 901 €9 886 €---
1214 712 €4 380 €2 743 €10 332 €---
1315 006 €4 216 €2 579 €10 790 €---
1415 306 €4 047 €2 411 €11 259 €---
1515 613 €3 873 €2 236 €11 740 €---
1615 925 €3 692 €2 056 €12 232 €---
1716 243 €3 506 €1 869 €12 737 €---
1816 568 €3 313 €1 677 €13 255 €---
1916 900 €3 114 €1 477 €13 785 €---
2017 238 €2 908 €1 272 €14 329 €---
2117 582 €2 696 €1 059 €14 887 €---
2217 934 €2 476 €839 €15 458 €---
2318 293 €2 249 €612 €16 044 €---
2418 658 €2 014 €377 €16 644 €---
2519 032 €1 771 €134 €17 260 €---
TOTAL378 994 €101 818 €60 897 €277 176 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 485 €+1 791 €+694 €
2+2 485 €+1 896 €+589 €
3+2 485 €+2 004 €+481 €
4+2 485 €+2 114 €+371 €
5+2 485 €+2 227 €+258 €
6+2 485 €+2 343 €+142 €
7+2 485 €+2 461 €+24 €
8+2 485 €+2 583 €-98 €
9+2 485 €+2 707 €-222 €
10+2 485 €+2 835 €-350 €
11+2 485 €+2 966 €-481 €
12+2 485 €+3 100 €-615 €
13+2 485 €+3 237 €-752 €
14+2 485 €+3 378 €-893 €
15+2 485 €+3 522 €-1 037 €
16+2 485 €+3 670 €-1 185 €
17+2 485 €+3 821 €-1 336 €
18+2 485 €+3 976 €-1 491 €
19+2 485 €+4 136 €-1 651 €
20+2 485 €+4 299 €-1 814 €
21+2 485 €+4 466 €-1 981 €
22+2 485 €+4 637 €-2 152 €
23+2 485 €+4 813 €-2 328 €
24+2 485 €+4 993 €-2 508 €
25+2 485 €+5 178 €-2 693 €
Total+62 125 €+83 153 €+-21 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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