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Achat appartement

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface65m²
Coût Total230 120€
Loyer Annuel14 511€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 753,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

idéalement situé à Nice est, à proximité de l'autoroute et de la ligne de tram 1, cet appartement est en étage élevé avec ascenseur. Il se compose d'une belle salle à vivre avec cuisine US donnant sur un balcon. Deux chambres avec rangement, une salle de bain et WC séparés.

les parties communes ont été refaites.

Une place de parking privative en sous sol complète ce bien.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.716050, 7.283110
Total : 230 120€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 215 800€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14511€/an
Fourchette totale : 860€ - 1701€/mois
Fourchette annuelle : 10315€ - 20415€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :67,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 215,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 380,73€
Coût de l'assurance :20 135,50€
Taxe foncière : 1 451,14€/an
Soit par mois : 120,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 209,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 336,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 109 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun changement nécessaire
Aucun changement nécessaire car DPE B.
Quantité: N/A
Raison: DPE B - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune intervention nécessaire car DPE B.
Quantité: N/A
Raison: DPE B - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun changement nécessaire
Aucun changement nécessaire car DPE B.
Quantité: N/A
Raison: DPE B - Pas de travaux énergétiques obligatoires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 2 chambres (40m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 511 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 120 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 941 €
Revenus locatifs : +14 511 €
Charges déductibles : -46 941 €
Résultat foncier Année 1 : -32 430 €(Déficit de 32 430 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 141 €/an
Revenus locatifs : +14 511 €
Charges déductibles : -10 141 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21729.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 511 €46 949 €7 892 €-32 437 €10 700 €21 737 €21 737 €
214 802 €9 941 €7 685 €4 861 €--16 877 €
315 098 €9 726 €7 470 €5 371 €--11 505 €
415 400 €9 504 €7 247 €5 896 €--5 609 €
515 708 €9 273 €7 017 €6 434 €---
616 022 €9 035 €6 778 €6 987 €---
716 342 €8 788 €6 531 €7 554 €---
816 669 €8 532 €6 276 €8 137 €---
917 002 €8 268 €6 011 €8 735 €---
1017 342 €7 994 €5 737 €9 348 €---
1117 689 €7 710 €5 454 €9 979 €---
1218 043 €7 417 €5 160 €10 626 €---
1318 404 €7 113 €4 856 €11 291 €---
1418 772 €6 798 €4 542 €11 974 €---
1519 147 €6 473 €4 216 €12 675 €---
1619 530 €6 135 €3 879 €13 395 €---
1719 921 €5 786 €3 530 €14 135 €---
1820 319 €5 425 €3 168 €14 895 €---
1920 726 €5 051 €2 794 €15 675 €---
2021 140 €4 663 €2 407 €16 477 €---
2121 563 €4 262 €2 006 €17 301 €---
2221 994 €3 847 €1 591 €18 147 €---
2322 434 €3 418 €1 161 €19 017 €---
2422 883 €2 973 €716 €19 910 €---
2523 341 €2 512 €256 €20 829 €---
TOTAL464 805 €207 595 €114 381 €257 210 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 047 €-3 210 €+6 257 €
2+3 047 €0 €+3 047 €
3+3 047 €0 €+3 047 €
4+3 047 €0 €+3 047 €
5+3 047 €+247 €+2 800 €
6+3 047 €+2 096 €+951 €
7+3 047 €+2 266 €+781 €
8+3 047 €+2 441 €+606 €
9+3 047 €+2 620 €+427 €
10+3 047 €+2 805 €+242 €
11+3 047 €+2 994 €+53 €
12+3 047 €+3 188 €-141 €
13+3 047 €+3 387 €-340 €
14+3 047 €+3 592 €-545 €
15+3 047 €+3 802 €-755 €
16+3 047 €+4 019 €-972 €
17+3 047 €+4 240 €-1 193 €
18+3 047 €+4 468 €-1 421 €
19+3 047 €+4 703 €-1 656 €
20+3 047 €+4 943 €-1 896 €
21+3 047 €+5 190 €-2 143 €
22+3 047 €+5 444 €-2 397 €
23+3 047 €+5 705 €-2 658 €
24+3 047 €+5 973 €-2 926 €
25+3 047 €+6 249 €-3 202 €
Total+76 175 €+77 163 €+-988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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