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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFrêche (40)
Surface106m²
Coût Total160 460€
Loyer Annuel9 001€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 754,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

A 5 min de Villeneuve de Marsan, ferme à rénover entièrement comprenant séjour avec cheminée, 3 chambres, cuisine, salle d'eau, garage attenant, dépendance et environ 1 hectare de terrain.

Référence agence : 2710

Ville : Frêche
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40190
Coordonnées : 43.919829, -0.246553
Total : 160 460€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 74 060€
Valeur du bien : 154 060€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9001€/an
Fourchette totale : 577€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 6921€ - 11706€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 545 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :163 770 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-83 770€ (-51.2%)
Marge achat-revente :3 310€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 956,19€
Coût de l'assurance :14 040,25€
Taxe foncière : 900,10€/an
Soit par mois : 75,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 750,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 060 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 360€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Frêche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 001 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 908 €
Revenus locatifs : +9 001 €
Charges déductibles : -80 908 €
Résultat foncier Année 1 : -71 907 €(Déficit de 71 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 507 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 848 €/an
Revenus locatifs : +9 001 €
Charges déductibles : -6 848 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50506.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 001 €80 913 €5 391 €-71 912 €21 400 €50 512 €50 512 €
29 181 €6 710 €5 248 €2 471 €--48 041 €
39 365 €6 562 €5 100 €2 803 €--45 238 €
49 552 €6 409 €4 947 €3 143 €--42 095 €
59 743 €6 250 €4 788 €3 493 €--38 602 €
69 938 €6 086 €4 624 €3 852 €--34 750 €
710 137 €5 917 €4 455 €4 220 €--30 530 €
810 339 €5 741 €4 279 €4 598 €--25 932 €
910 546 €5 560 €4 098 €4 987 €--20 945 €
1010 757 €5 372 €3 910 €5 385 €--15 560 €
1110 972 €5 177 €3 716 €5 795 €--9 765 €
1211 192 €4 976 €3 515 €6 215 €---
1311 416 €4 768 €3 307 €6 647 €---
1411 644 €4 553 €3 091 €7 091 €---
1511 877 €4 331 €2 869 €7 546 €---
1612 114 €4 100 €2 639 €8 014 €---
1712 357 €3 862 €2 400 €8 494 €---
1812 604 €3 616 €2 154 €8 988 €---
1912 856 €3 361 €1 899 €9 495 €---
2013 113 €3 097 €1 635 €10 016 €---
2113 375 €2 824 €1 362 €10 551 €---
2213 643 €2 542 €1 080 €11 101 €---
2313 915 €2 250 €788 €11 666 €---
2414 194 €1 948 €486 €12 246 €---
2514 478 €1 635 €173 €12 843 €---
TOTAL288 306 €188 559 €77 956 €99 747 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 890 €-6 420 €+8 310 €
2+1 890 €0 €+1 890 €
3+1 890 €0 €+1 890 €
4+1 890 €0 €+1 890 €
5+1 890 €0 €+1 890 €
6+1 890 €0 €+1 890 €
7+1 890 €0 €+1 890 €
8+1 890 €0 €+1 890 €
9+1 890 €0 €+1 890 €
10+1 890 €0 €+1 890 €
11+1 890 €0 €+1 890 €
12+1 890 €+1 865 €+25 €
13+1 890 €+1 994 €-104 €
14+1 890 €+2 127 €-237 €
15+1 890 €+2 264 €-374 €
16+1 890 €+2 404 €-514 €
17+1 890 €+2 548 €-658 €
18+1 890 €+2 696 €-806 €
19+1 890 €+2 848 €-958 €
20+1 890 €+3 005 €-1 115 €
21+1 890 €+3 165 €-1 275 €
22+1 890 €+3 330 €-1 440 €
23+1 890 €+3 500 €-1 610 €
24+1 890 €+3 674 €-1 784 €
25+1 890 €+3 853 €-1 963 €
Total+47 250 €+32 854 €+14 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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