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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface75m²
Coût Total171 860€
Loyer Annuel9 542€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 560 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Belle vue, Exposition sud-ouest, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

LOCATAIRE EN PLACE

Situé au cœur du quartier recherché de Guelmeur à Brest, cet appartement T3 bénéficie d'un emplacement idéal, proche des commerces, des écoles et des transports en commun.

Situé au 5 € étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, il dispose d'une organisation fonctionnelle comprenant une entrée, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé sud-ouest, une cuisine indépendante prolongée par une loggia, deux chambres et une salle de bains.

Le bien est actuellement loué à un locataire en place depuis 2014, offrant une opportunité intéressante pour un investissement locatif. Le loyer mensuel s'élève à 641 € charges comprises, dont 593 € hors charges et 48 € de provisions sur charges.

Les résidents bénéficient également d'un parking collectif au pied de l'immeuble.

À visiter sans tarder !

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.392835, -4.461777
Total : 171 860€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 162 500€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9542€/an
Fourchette totale : 629€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 7553€ - 12054€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 181,82 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 637 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-46 637€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-8 223€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 892,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 754,38€
Coût de l'assurance :15 037,75€
Taxe foncière : 954,18€/an
Soit par mois : 79,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 48,00€/mois
Soit par an : 576,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 795,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans une chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans une chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 542 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 230 €
Revenus locatifs : +9 542 €
Charges déductibles : -53 230 €
Résultat foncier Année 1 : -43 688 €(Déficit de 43 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 730 €/an
Revenus locatifs : +9 542 €
Charges déductibles : -7 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22288.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 542 €53 235 €5 604 €-43 694 €21 400 €22 294 €22 294 €
29 733 €7 585 €5 453 €2 148 €--20 145 €
39 927 €7 429 €5 297 €2 499 €--17 647 €
410 126 €7 268 €5 136 €2 858 €--14 789 €
510 328 €7 101 €4 970 €3 227 €--11 562 €
610 535 €6 929 €4 797 €3 606 €--7 956 €
710 746 €6 751 €4 620 €3 994 €--3 962 €
810 961 €6 568 €4 436 €4 393 €---
911 180 €6 378 €4 246 €4 802 €---
1011 403 €6 181 €4 050 €5 222 €---
1111 631 €5 979 €3 847 €5 653 €---
1211 864 €5 769 €3 637 €6 095 €---
1312 101 €5 552 €3 421 €6 549 €---
1412 343 €5 328 €3 197 €7 015 €---
1512 590 €5 097 €2 965 €7 493 €---
1612 842 €4 858 €2 726 €7 984 €---
1713 099 €4 610 €2 479 €8 488 €---
1813 361 €4 355 €2 223 €9 006 €---
1913 628 €4 091 €1 959 €9 537 €---
2013 901 €3 818 €1 686 €10 083 €---
2114 179 €3 536 €1 404 €10 643 €---
2214 462 €3 244 €1 113 €11 218 €---
2314 751 €2 943 €811 €11 808 €---
2415 047 €2 632 €500 €12 415 €---
2515 347 €2 310 €178 €13 037 €---
TOTAL305 628 €179 547 €80 754 €126 081 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 004 €-6 420 €+8 424 €
2+2 004 €0 €+2 004 €
3+2 004 €0 €+2 004 €
4+2 004 €0 €+2 004 €
5+2 004 €0 €+2 004 €
6+2 004 €0 €+2 004 €
7+2 004 €0 €+2 004 €
8+2 004 €+129 €+1 875 €
9+2 004 €+1 441 €+563 €
10+2 004 €+1 567 €+437 €
11+2 004 €+1 696 €+308 €
12+2 004 €+1 829 €+175 €
13+2 004 €+1 965 €+39 €
14+2 004 €+2 105 €-101 €
15+2 004 €+2 248 €-244 €
16+2 004 €+2 395 €-391 €
17+2 004 €+2 547 €-543 €
18+2 004 €+2 702 €-698 €
19+2 004 €+2 861 €-857 €
20+2 004 €+3 025 €-1 021 €
21+2 004 €+3 193 €-1 189 €
22+2 004 €+3 365 €-1 361 €
23+2 004 €+3 542 €-1 538 €
24+2 004 €+3 724 €-1 720 €
25+2 004 €+3 911 €-1 907 €
Total+50 100 €+37 824 €+12 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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