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Appartement - 69m2 - T3

VilleGerzat (63)
Surface69m²
Coût Total134 260€
Loyer Annuel8 636€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 521,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement - 69m2 - T3 - Appartement à vendre à GERZAT, T3 de 69m2, proche tous commerces (moins de cinq minutes du centre ville), proche de Clermont-Ferrand.

Un hall d'entrée rénovée récemment Une cuisine équipée et rénovée récemment(cuisinière, four, hotte) Un salon lumineux Une salle de bain Un toilette 2 cagibis 1 grand balcon avec verdure Electricité rénovée dont le compteur électrique Un local à vélo commun Porte d'immeuble neuve sécurisée avec interphone Fenêtres changées récemment - Volets électriques Chauffage collectif Ensoleillé, résidences et quartiers vert et calmes à proximité du centre ville et à pied de tous commerces ainsi que les écoles et collège De nombreuses activités et associations Arrêt de bus à proximité En sus possibilité d'un emplacement de parking (10 000€) DDT dont diagnostique DPE à venir

Ville : Gerzat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63360
Coordonnées : 45.827500, 3.144500
Total : 134 260€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 20 860€
Valeur du bien : 125 860€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 8.53€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8636€/an
Fourchette totale : 588€ - 880€/mois
Fourchette annuelle : 7060€ - 10564€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 979,17 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 563 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-31 563€ (-23.1%)
Marge achat-revente :2 303€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,28€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 710,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 949,39€
Coût de l'assurance :12 083,40€
Taxe foncière : 863,59€/an
Soit par mois : 71,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, si nécessaire
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Bien que les fenêtres aient été changées récemment, une vérification est nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC, douche ou baignoire) et carrelage si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 860 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€, Main d'œuvre: incluse dans le prix des fenêtres
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gerzat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 636 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 260 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 864 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 820 €
Revenus locatifs : +8 636 €
Charges déductibles : -26 820 €
Résultat foncier Année 1 : -18 184 €(Déficit de 18 184 €)
Imputable sur revenu global : 18 184 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 960 €/an
Revenus locatifs : +8 636 €
Charges déductibles : -5 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 676 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 636 €26 825 €4 618 €-18 189 €18 189 €--
28 809 €5 844 €4 497 €2 965 €---
38 985 €5 718 €4 371 €3 267 €---
49 165 €5 588 €4 241 €3 577 €---
59 348 €5 453 €4 106 €3 895 €---
69 535 €5 314 €3 967 €4 221 €---
79 725 €5 170 €3 823 €4 556 €---
89 920 €5 020 €3 673 €4 900 €---
910 118 €4 865 €3 518 €5 253 €---
1010 321 €4 705 €3 358 €5 616 €---
1110 527 €4 539 €3 192 €5 988 €---
1210 738 €4 368 €3 021 €6 370 €---
1310 952 €4 190 €2 843 €6 763 €---
1411 172 €4 006 €2 659 €7 166 €---
1511 395 €3 815 €2 468 €7 580 €---
1611 623 €3 618 €2 271 €8 005 €---
1711 855 €3 414 €2 067 €8 442 €---
1812 092 €3 202 €1 855 €8 890 €---
1912 334 €2 983 €1 636 €9 351 €---
2012 581 €2 756 €1 409 €9 825 €---
2112 833 €2 522 €1 175 €10 311 €---
2213 089 €2 279 €932 €10 811 €---
2313 351 €2 027 €680 €11 324 €---
2413 618 €1 766 €419 €11 852 €---
2513 890 €1 497 €150 €12 394 €---
TOTAL276 612 €121 483 €66 949 €155 129 €18 189 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 457 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 129 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 636 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 814 €-5 457 €+7 271 €
2+1 814 €+890 €+924 €
3+1 814 €+980 €+834 €
4+1 814 €+1 073 €+741 €
5+1 814 €+1 168 €+646 €
6+1 814 €+1 266 €+548 €
7+1 814 €+1 367 €+447 €
8+1 814 €+1 470 €+344 €
9+1 814 €+1 576 €+238 €
10+1 814 €+1 685 €+129 €
11+1 814 €+1 796 €+18 €
12+1 814 €+1 911 €-97 €
13+1 814 €+2 029 €-215 €
14+1 814 €+2 150 €-336 €
15+1 814 €+2 274 €-460 €
16+1 814 €+2 401 €-587 €
17+1 814 €+2 533 €-719 €
18+1 814 €+2 667 €-853 €
19+1 814 €+2 805 €-991 €
20+1 814 €+2 947 €-1 133 €
21+1 814 €+3 093 €-1 279 €
22+1 814 €+3 243 €-1 429 €
23+1 814 €+3 397 €-1 583 €
24+1 814 €+3 555 €-1 741 €
25+1 814 €+3 718 €-1 904 €
Total+45 350 €+46 539 €+-1 189 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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