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Opportunité à la campagne

VilleGuimiliau (29)
Surface100m²
Coût Total142 500€
Loyer Annuel9 842€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un hameau de la commune de Guimiliau proche de la gare, cette maison de campagne de 100 m² habitables se compose comme suit :

  • RDC : entrée, bureau ou chambre sur la gauche, à droite cuisine (époque années 70) à revoir car fonctionnelle mais une touche de modernité serait un projet intéressant, grand salon, salle de bain (à rénover), espace buanderie (actuellement ouvert sur le salon donc à fermer en placo pour parfaire l’espace).

  • Étage au-dessus de l’espace salon : 2 chambres

  • Étage au-dessus de la cuisine/bureau : grenier > possibilité de faire 1 ou 2 pièces (chambre) mais nécessite un remaniement complet.

Les plus : isolation combles OK ; fenêtres PVC double vitrage ; expo plein sud ; terrain/jardin ; dépendance de type garage/rangement.

À prévoir (budget travaux) : cuisine, tuiles faîtières à remplacer car vieilles, salle de bain, assainissement ancien non conforme.

Info acquéreurs : tarif particulièrement bas pour le secteur car les travaux nécessaires pour un projet intéressant sont pris en considération.

Financement validé ou accord de principe bancaire souhaité avant toute visite.

Ville : Guimiliau
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29400
Coordonnées : 48.478960, -4.003460
Total : 142 500€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 134 900€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9842€/an
Fourchette totale : 649€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7788€ - 12437€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 509,86 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 986 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-55 986€ (-37.1%)
Marge achat-revente :8 486€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 516,58€
Coût de l'assurance :12 468,75€
Taxe foncière : 984,17€/an
Soit par mois : 82,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, fenêtres PVC double vitrage déjà installées
Quantité: 0
Raison: Fenêtres déjà conformes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine vétuste par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais nécessite une modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la deuxième chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Chambre en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la deuxième chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Chambre en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Remplacement des tuiles faîtières anciennes
Quantité: tuiles à remplacer selon surface
Raison: À prévoir - Tuiles faîtières vieilles
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement ancien
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement ancien non conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:0€
    Aucune action nécessaire, fenêtres PVC double vitrage déjà installées: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:1 500€
    Remplacement des tuiles faîtières: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Assainissement:6 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 842 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 308 €
Revenus locatifs : +9 842 €
Charges déductibles : -46 308 €
Résultat foncier Année 1 : -36 466 €(Déficit de 36 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 408 €/an
Revenus locatifs : +9 842 €
Charges déductibles : -6 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15066.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 842 €46 313 €4 930 €-36 471 €21 400 €15 071 €15 071 €
210 039 €6 283 €4 800 €3 755 €--11 316 €
310 239 €6 150 €4 667 €4 090 €--7 226 €
410 444 €6 011 €4 528 €4 433 €--2 793 €
510 653 €5 868 €4 385 €4 785 €---
610 866 €5 719 €4 236 €5 147 €---
711 083 €5 565 €4 082 €5 518 €---
811 305 €5 406 €3 923 €5 899 €---
911 531 €5 241 €3 758 €6 290 €---
1011 762 €5 070 €3 587 €6 691 €---
1111 997 €4 894 €3 411 €7 104 €---
1212 237 €4 710 €3 227 €7 527 €---
1312 482 €4 521 €3 038 €7 961 €---
1412 731 €4 324 €2 841 €8 407 €---
1512 986 €4 121 €2 638 €8 865 €---
1613 246 €3 910 €2 427 €9 336 €---
1713 511 €3 692 €2 209 €9 819 €---
1813 781 €3 466 €1 983 €10 315 €---
1914 056 €3 232 €1 749 €10 824 €---
2014 338 €2 990 €1 507 €11 348 €---
2114 624 €2 739 €1 256 €11 885 €---
2214 917 €2 479 €996 €12 438 €---
2315 215 €2 210 €727 €13 005 €---
2415 519 €1 932 €449 €13 588 €---
2515 830 €1 643 €160 €14 187 €---
TOTAL315 234 €148 490 €71 517 €166 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067 €-6 420 €+8 487 €
2+2 067 €0 €+2 067 €
3+2 067 €0 €+2 067 €
4+2 067 €0 €+2 067 €
5+2 067 €+598 €+1 469 €
6+2 067 €+1 544 €+523 €
7+2 067 €+1 655 €+412 €
8+2 067 €+1 770 €+297 €
9+2 067 €+1 887 €+180 €
10+2 067 €+2 007 €+60 €
11+2 067 €+2 131 €-64 €
12+2 067 €+2 258 €-191 €
13+2 067 €+2 388 €-321 €
14+2 067 €+2 522 €-455 €
15+2 067 €+2 660 €-593 €
16+2 067 €+2 801 €-734 €
17+2 067 €+2 946 €-879 €
18+2 067 €+3 094 €-1 027 €
19+2 067 €+3 247 €-1 180 €
20+2 067 €+3 404 €-1 337 €
21+2 067 €+3 566 €-1 499 €
22+2 067 €+3 731 €-1 664 €
23+2 067 €+3 901 €-1 834 €
24+2 067 €+4 076 €-2 009 €
25+2 067 €+4 256 €-2 189 €
Total+51 675 €+50 023 €+1 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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