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Maison à vendre

VilleSalviac (46)
Surface100m²
Coût Total118 840€
Loyer Annuel9 242€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 980 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Salon (total 45,75 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Venez découvrir cette authentique maison en pierre idéalement située au centre de la commune de Salviac, offrant un cadre de vie agréable et pratique.

?? Rez-de-chaussée :

Deux chambres de 11 m² et 12 m² avec point d’eau

Accès direct à la cave et au garage

?? À l’étage :

Bel espace de vie lumineux avec séjour et cuisine ouverte de 43 m²

Grande chambre de 14 m²

Salle d’eau

? Double vitrage ? Chauffage central au fioul ? Raccordement au tout-à-l’égout ? Terrasse de 8 m²

?? Idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou une résidence secondaire.

?? Travaux de mise aux normes électriques à prévoir.

Une maison pleine de charme à découvrir sans tarder !

Ville : Salviac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46340
Coordonnées : 44.703010, 1.258690
Total : 118 840€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9242€/an
Fourchette totale : 596€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7149€ - 11946€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 736,87 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 687 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-75 687€ (-43.6%)
Marge achat-revente :54 847€ (31.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 614,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 274,88€
Coût de l'assurance :10 101,40€
Taxe foncière : 924,15€/an
Soit par mois : 77,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir l'étanchéité
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité pour l'eau chaude sanitaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec éléments datés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Travaux de mise aux normes électriques à prévoir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 164 €
Revenus locatifs : +9 242 €
Charges déductibles : -18 164 €
Résultat foncier Année 1 : -8 922 €(Déficit de 8 922 €)
Imputable sur revenu global : 8 922 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 164 €/an
Revenus locatifs : +9 242 €
Charges déductibles : -5 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 078 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 242 €18 168 €3 840 €-8 926 €8 926 €--
29 426 €5 064 €3 736 €4 362 €---
39 615 €4 957 €3 629 €4 658 €---
49 807 €4 846 €3 518 €4 961 €---
510 003 €4 732 €3 403 €5 272 €---
610 203 €4 613 €3 285 €5 590 €---
710 407 €4 491 €3 163 €5 916 €---
810 616 €4 365 €3 037 €6 251 €---
910 828 €4 235 €2 907 €6 593 €---
1011 044 €4 100 €2 772 €6 944 €---
1111 265 €3 961 €2 633 €7 305 €---
1211 491 €3 817 €2 489 €7 674 €---
1311 721 €3 668 €2 340 €8 052 €---
1411 955 €3 515 €2 187 €8 440 €---
1512 194 €3 356 €2 028 €8 838 €---
1612 438 €3 193 €1 864 €9 245 €---
1712 687 €3 023 €1 695 €9 663 €---
1812 940 €2 848 €1 520 €10 092 €---
1913 199 €2 668 €1 339 €10 532 €---
2013 463 €2 481 €1 153 €10 982 €---
2113 732 €2 288 €960 €11 445 €---
2214 007 €2 089 €760 €11 919 €---
2314 287 €1 883 €554 €12 405 €---
2414 573 €1 670 €342 €12 903 €---
2514 864 €1 450 €122 €13 414 €---
TOTAL296 009 €101 480 €55 275 €194 529 €8 926 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 678 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-2 678 €+4 619 €
2+1 941 €+1 309 €+632 €
3+1 941 €+1 397 €+544 €
4+1 941 €+1 488 €+453 €
5+1 941 €+1 582 €+359 €
6+1 941 €+1 677 €+264 €
7+1 941 €+1 775 €+166 €
8+1 941 €+1 875 €+66 €
9+1 941 €+1 978 €-37 €
10+1 941 €+2 083 €-142 €
11+1 941 €+2 191 €-250 €
12+1 941 €+2 302 €-361 €
13+1 941 €+2 416 €-475 €
14+1 941 €+2 532 €-591 €
15+1 941 €+2 651 €-710 €
16+1 941 €+2 774 €-833 €
17+1 941 €+2 899 €-958 €
18+1 941 €+3 028 €-1 087 €
19+1 941 €+3 159 €-1 218 €
20+1 941 €+3 295 €-1 354 €
21+1 941 €+3 433 €-1 492 €
22+1 941 €+3 576 €-1 635 €
23+1 941 €+3 721 €-1 780 €
24+1 941 €+3 871 €-1 930 €
25+1 941 €+4 024 €-2 083 €
Total+48 525 €+58 359 €+-9 834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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