Maison à vendre

Bien expiré

VilleSalviac (46)

Surface100m²

Coût Total118 840€

Loyer Annuel9 242€

Rentabilité7.78%

Cashflow/mois+79€

Prix : 98 000 €

Surface : 100 m²

Prix au m² : 980 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 5

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Cuisine ouverte, Salon (total 45,75 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Venez découvrir cette authentique maison en pierre idéalement située au centre de la commune de Salviac, offrant un cadre de vie agréable et pratique.

?? Rez-de-chaussée :

Deux chambres de 11 m² et 12 m² avec point d’eau

Accès direct à la cave et au garage

?? À l’étage :

Bel espace de vie lumineux avec séjour et cuisine ouverte de 43 m²

Grande chambre de 14 m²

Salle d’eau

? Double vitrage ? Chauffage central au fioul ? Raccordement au tout-à-l’égout ? Terrasse de 8 m²

?? Idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou une résidence secondaire.

?? Travaux de mise aux normes électriques à prévoir.

Une maison pleine de charme à découvrir sans tarder !

Ville : Salviac

Département : Lot

Région : Occitanie

Code postal : 46340

Coordonnées : 44.703010, 1.258690

Total : 118 840€

Prix d'acquisition : 98 000€

Travaux : 13 000€

Valeur du bien : 111 000€

Frais de notaire : 7 840€

Coût estimé : 7 840€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 100m²

Loyer prédit : 7.70€/m²/mois

Fourchette : 5.96€ - 9.96€/m²/mois

Loyer total estimé : 770€/mois

Loyer annuel estimé : 9242€/an

Fourchette totale : 596€ - 996€/mois

Fourchette annuelle : 7149€ - 11946€/an

Rentabilité brute :7.78%

Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.05%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 736,87 €/m²

Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :173 687 €

Prix d'achat :98 000 €

Décote à l'achat :-75 687€ (-43.6%)

Marge achat-revente :54 847€ (31.6%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :118 840€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,38€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :33,67€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 614,05€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 274,88€

Coût de l'assurance :10 101,40€

Taxe foncière : 924,15€/an

Soit par mois : 77,01€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 770,13€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 691,07€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :79,06€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 310 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul

Quantité: 1 système pour 100 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir l'étanchéité

Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité pour l'eau chaude sanitaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel

Quantité: 6 m² de carrelage

Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec éléments datés

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes de l'installation électrique

Quantité: 1 installation complète

Raison: Travaux de mise aux normes électriques à prévoir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(130 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)

Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau

Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an

Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 836 €/an

Base de calcul : Emprunt de 118 840 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 404 €/an

Calcul : 34 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 164 €

Revenus locatifs : +9 242 €

Charges déductibles : -18 164 €

Résultat foncier Année 1 : -8 922 €(Déficit de 8 922 €)

Imputable sur revenu global : 8 922 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 164 €/an

Revenus locatifs : +9 242 €

Charges déductibles : -5 164 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 078 €/an

Prix d'achat du bien : 98 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 316 €/an

Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 242 €	18 168 €	3 840 €	-8 926 €	8 926 €	-	-
2	9 426 €	5 064 €	3 736 €	4 362 €	-	-	-
3	9 615 €	4 957 €	3 629 €	4 658 €	-	-	-
4	9 807 €	4 846 €	3 518 €	4 961 €	-	-	-
5	10 003 €	4 732 €	3 403 €	5 272 €	-	-	-
6	10 203 €	4 613 €	3 285 €	5 590 €	-	-	-
7	10 407 €	4 491 €	3 163 €	5 916 €	-	-	-
8	10 616 €	4 365 €	3 037 €	6 251 €	-	-	-
9	10 828 €	4 235 €	2 907 €	6 593 €	-	-	-
10	11 044 €	4 100 €	2 772 €	6 944 €	-	-	-
11	11 265 €	3 961 €	2 633 €	7 305 €	-	-	-
12	11 491 €	3 817 €	2 489 €	7 674 €	-	-	-
13	11 721 €	3 668 €	2 340 €	8 052 €	-	-	-
14	11 955 €	3 515 €	2 187 €	8 440 €	-	-	-
15	12 194 €	3 356 €	2 028 €	8 838 €	-	-	-
16	12 438 €	3 193 €	1 864 €	9 245 €	-	-	-
17	12 687 €	3 023 €	1 695 €	9 663 €	-	-	-
18	12 940 €	2 848 €	1 520 €	10 092 €	-	-	-
19	13 199 €	2 668 €	1 339 €	10 532 €	-	-	-
20	13 463 €	2 481 €	1 153 €	10 982 €	-	-	-
21	13 732 €	2 288 €	960 €	11 445 €	-	-	-
22	14 007 €	2 089 €	760 €	11 919 €	-	-	-
23	14 287 €	1 883 €	554 €	12 405 €	-	-	-
24	14 573 €	1 670 €	342 €	12 903 €	-	-	-
25	14 864 €	1 450 €	122 €	13 414 €	-	-	-
TOTAL	296 009 €	101 480 €	55 275 €	194 529 €	8 926 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 678 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 529 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 941 €	-2 678 €	+4 619 €
2	+1 941 €	+1 309 €	+632 €
3	+1 941 €	+1 397 €	+544 €
4	+1 941 €	+1 488 €	+453 €
5	+1 941 €	+1 582 €	+359 €
6	+1 941 €	+1 677 €	+264 €
7	+1 941 €	+1 775 €	+166 €
8	+1 941 €	+1 875 €	+66 €
9	+1 941 €	+1 978 €	-37 €
10	+1 941 €	+2 083 €	-142 €
11	+1 941 €	+2 191 €	-250 €
12	+1 941 €	+2 302 €	-361 €
13	+1 941 €	+2 416 €	-475 €
14	+1 941 €	+2 532 €	-591 €
15	+1 941 €	+2 651 €	-710 €
16	+1 941 €	+2 774 €	-833 €
17	+1 941 €	+2 899 €	-958 €
18	+1 941 €	+3 028 €	-1 087 €
19	+1 941 €	+3 159 €	-1 218 €
20	+1 941 €	+3 295 €	-1 354 €
21	+1 941 €	+3 433 €	-1 492 €
22	+1 941 €	+3 576 €	-1 635 €
23	+1 941 €	+3 721 €	-1 780 €
24	+1 941 €	+3 871 €	-1 930 €
25	+1 941 €	+4 024 €	-2 083 €
Total	+48 525 €	+58 359 €	+-9 834 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison à vendre

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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