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Vente maison 18 pièces 464 m² Capvern (65130) - Superimmo

Bien expiré
VilleCapvern (65)
Surface464m²
Coût Total492 720€
Loyer Annuel44 763€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+771€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 337 000 €
Surface : 464 m²
Prix au m² : 726,29 €/m²
Chambres : 12
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Capvern-les-Bains, venez découvrir cette belle maison lumineuse et bien exposée avec de beaux volumes. Composée de 8 appartements et d'un terrain de 720 m clôturé, vous pouvez l'exploiter plusieurs mois de l'année lors de la période des cures thermales. Pas de travaux et bonne rentabilité locative.

Ville : Capvern
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Total : 492 720€
Prix d'acquisition : 337 000€
Travaux : 128 760€
Valeur du bien : 465 760€
Frais de notaire : 26 960€
Coût estimé : 26 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 464m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 3730€/mois
Loyer annuel estimé : 44763€/an
Fourchette totale : 2911€ - 4780€/mois
Fourchette annuelle : 34936€ - 57354€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :770,46 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 493 €
Prix d'achat :337 000 €
Décote à l'achat :-20 493€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-135 227€ (-37.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :492 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 442,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :143,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 586,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :240 166,12€
Coût de l'assurance :43 113,00€
Taxe foncière : 4 476,27€/an
Soit par mois : 373,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 730,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 959,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :770,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 464 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 464 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 58 fenêtres (estimation basée sur 464 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :128 760 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:18 560€
    Isolation combles: 464 m² × 40€/m² = 18560€, Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:65 000€
    Fenêtres double vitrage: 58 fenêtres × 1100€ = 63800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 120 m² × 60€/m² = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 40 m² × 25€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Capvern (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 96 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 763 €/an
Calcul : 3 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 492 720 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 725 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 128 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 151 549 €
Revenus locatifs : +44 763 €
Charges déductibles : -151 549 €
Résultat foncier Année 1 : -106 786 €(Déficit de 106 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 85 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 789 €/an
Revenus locatifs : +44 763 €
Charges déductibles : -22 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 974 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 85386.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 337 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 219 050 €(65% de 337 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 965 €/an
Calcul : 219 050 € × 3,636% = 7 965 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 763 €151 565 €16 604 €-106 802 €21 400 €85 402 €85 402 €
245 658 €22 365 €16 164 €23 293 €--62 109 €
346 571 €21 909 €15 708 €24 662 €--37 447 €
447 503 €21 438 €15 237 €26 065 €--11 383 €
548 453 €20 950 €14 750 €27 502 €---
649 422 €20 446 €14 245 €28 976 €---
750 410 €19 924 €13 723 €30 486 €---
851 418 €19 384 €13 183 €32 035 €---
952 447 €18 825 €12 624 €33 622 €---
1053 496 €18 247 €12 046 €35 249 €---
1154 566 €17 649 €11 448 €36 917 €---
1255 657 €17 030 €10 829 €38 627 €---
1356 770 €16 389 €10 188 €40 381 €---
1457 905 €15 727 €9 526 €42 179 €---
1559 063 €15 041 €8 841 €44 022 €---
1660 245 €14 332 €8 131 €45 913 €---
1761 450 €13 598 €7 398 €47 851 €---
1862 679 €12 839 €6 638 €49 840 €---
1963 932 €12 054 €5 853 €51 879 €---
2065 211 €11 241 €5 040 €53 970 €---
2166 515 €10 400 €4 199 €56 115 €---
2267 845 €9 530 €3 329 €58 315 €---
2369 202 €8 630 €2 429 €60 572 €---
2470 586 €7 699 €1 498 €62 888 €---
2571 998 €6 735 €534 €65 263 €---
TOTAL1 433 764 €523 946 €240 166 €909 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 909 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 400 €-6 420 €+15 820 €
2+9 400 €0 €+9 400 €
3+9 400 €0 €+9 400 €
4+9 400 €0 €+9 400 €
5+9 400 €+4 836 €+4 564 €
6+9 400 €+8 693 €+707 €
7+9 400 €+9 146 €+254 €
8+9 400 €+9 610 €-210 €
9+9 400 €+10 087 €-687 €
10+9 400 €+10 575 €-1 175 €
11+9 400 €+11 075 €-1 675 €
12+9 400 €+11 588 €-2 188 €
13+9 400 €+12 114 €-2 714 €
14+9 400 €+12 654 €-3 254 €
15+9 400 €+13 207 €-3 807 €
16+9 400 €+13 774 €-4 374 €
17+9 400 €+14 355 €-4 955 €
18+9 400 €+14 952 €-5 552 €
19+9 400 €+15 564 €-6 164 €
20+9 400 €+16 191 €-6 791 €
21+9 400 €+16 834 €-7 434 €
22+9 400 €+17 495 €-8 095 €
23+9 400 €+18 172 €-8 772 €
24+9 400 €+18 866 €-9 466 €
25+9 400 €+19 579 €-10 179 €
Total+235 000 €+272 945 €+-37 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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