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Maison de ville 70m² Pont-sur-Yonne

Bien expiré
VillePont-sur-Yonne (89)
Surface70m²
Coût Total169 720€
Loyer Annuel7 951€
Rentabilité4.68%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 84 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 70m², idéalement située en plein centre-ville, à 5 minutes à pied de la gare, proche des écoles et collège, boulangeries, pharmacie, épicerie et commerces.

Composition : Au rez-de-chaussée : une entrée avec placard, un WC indépendant, un salon avec cuisine ouverte. A l'étage : deux chambres et une salle d'eau.

Maison fonctionnelle et habitable de suite. Idéale pour premier achat, couple ou investissement locatif.

Premier contact par message

Ville : Pont-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89140
Coordonnées : 48.286430, 3.204230
Total : 169 720€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 79 000€
Valeur du bien : 163 000€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7951€/an
Fourchette totale : 531€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 6373€ - 9920€/an
Rentabilité brute :4.68%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 5.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 888,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 454,97€
Coût de l'assurance :14 426,20€
Taxe foncière : 795,10€/an
Soit par mois : 66,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-292,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel gain d'une classe énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 000 €(1 129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Total:30 300€
    Total des travaux: 13500€ + 2800€ + 18000€ + 12000€ + 1800€ + 600€ = 30300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 951 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 069 €
Revenus locatifs : +7 951 €
Charges déductibles : -86 069 €
Résultat foncier Année 1 : -78 118 €(Déficit de 78 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 069 €/an
Revenus locatifs : +7 951 €
Charges déductibles : -7 069 €
Résultat foncier Années 2+ : 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56718.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 951 €86 075 €5 703 €-78 124 €21 400 €56 724 €56 724 €
28 110 €6 923 €5 551 €1 187 €--55 537 €
38 272 €6 767 €5 395 €1 506 €--54 031 €
48 438 €6 605 €5 232 €1 833 €--52 198 €
58 606 €6 437 €5 065 €2 169 €--50 029 €
68 779 €6 264 €4 891 €2 515 €--47 514 €
78 954 €6 084 €4 712 €2 870 €--44 644 €
89 133 €5 898 €4 526 €3 235 €--41 409 €
99 316 €5 706 €4 334 €3 609 €--37 800 €
109 502 €5 508 €4 136 €3 994 €--33 805 €
119 692 €5 302 €3 930 €4 390 €--29 415 €
129 886 €5 090 €3 717 €4 796 €---
1310 084 €4 870 €3 497 €5 214 €---
1410 285 €4 642 €3 270 €5 643 €---
1510 491 €4 407 €3 034 €6 085 €---
1610 701 €4 163 €2 791 €6 538 €---
1710 915 €3 911 €2 539 €7 004 €---
1811 133 €3 650 €2 278 €7 483 €---
1911 356 €3 381 €2 009 €7 975 €---
2011 583 €3 102 €1 730 €8 481 €---
2111 815 €2 813 €1 441 €9 002 €---
2212 051 €2 515 €1 142 €9 536 €---
2312 292 €2 206 €834 €10 086 €---
2412 538 €1 886 €514 €10 652 €---
2512 789 €1 555 €183 €11 233 €---
TOTAL254 673 €195 759 €82 455 €58 914 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 951 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-6 420 €+8 090 €
2+1 670 €0 €+1 670 €
3+1 670 €0 €+1 670 €
4+1 670 €0 €+1 670 €
5+1 670 €0 €+1 670 €
6+1 670 €0 €+1 670 €
7+1 670 €0 €+1 670 €
8+1 670 €0 €+1 670 €
9+1 670 €0 €+1 670 €
10+1 670 €0 €+1 670 €
11+1 670 €0 €+1 670 €
12+1 670 €+1 439 €+231 €
13+1 670 €+1 564 €+106 €
14+1 670 €+1 693 €-23 €
15+1 670 €+1 825 €-155 €
16+1 670 €+1 961 €-291 €
17+1 670 €+2 101 €-431 €
18+1 670 €+2 245 €-575 €
19+1 670 €+2 393 €-723 €
20+1 670 €+2 544 €-874 €
21+1 670 €+2 700 €-1 030 €
22+1 670 €+2 861 €-1 191 €
23+1 670 €+3 026 €-1 356 €
24+1 670 €+3 196 €-1 526 €
25+1 670 €+3 370 €-1 700 €
Total+41 750 €+26 499 €+15 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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