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Potentiel duplex T4/T5 d'environ 100 m²

Bien expiré
VilleEaunes (31)
Surface100m²
Coût Total151 320€
Loyer Annuel12 512€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 290 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

POTENTIEL DUPLEX T4/T5 D'ENVIRON 100 M² – TERRASSE – 2 PARKINGS

À Eaunes, découvrez ce plateau de 45 m² avec accès à un vaste volume sous toiture offrant un fort potentiel d'agrandissement.

Les plans et projections 3D présentés dans l'annonce permettent de visualiser un projet de duplex T4/T5 d'environ 100 m² selon l'aménagement retenu. Ces visuels sont proposés à titre indicatif afin d'aider à se projeter dans le potentiel du bien.

Le bien est situé au 1er étage d'une petite copropriété de 6 lots.

Il bénéficie d'une terrasse, d'un balcon filant, de 2 places de stationnement privatives ainsi que d'un volume sous toiture disposant déjà d'ouvertures existantes et d'une très belle hauteur sous plafond.

Le bien nécessite des travaux d'aménagement afin de créer le logement conforme au projet présenté.

Possibilité de livraison avec menuiseries neuves.

Des chiffrages complémentaires sont actuellement en cours afin d'affiner les différents scénarios d'aménagement possibles.

Les + du projet : ✓ Potentiel duplex T4/T5 d'environ 100 m² ✓ Terrasse et balcon filant ✓ 2 places de stationnement privatives ✓ Volume sous toiture avec ouvertures existantes ✓ Très belle hauteur sous plafond ✓ Vue dégagée sur la campagne ✓ Petite copropriété de 6 lots ✓ Secteur calme ✓ Logement personnalisable selon vos envies

Plans, projections 3D et informations complémentaires disponibles sur demande.

Ville : Eaunes
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31600
Coordonnées : 43.452420, 1.370310
Total : 151 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 9.26€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12512€/an
Fourchette totale : 926€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 11113€ - 14086€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 277,91 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :227 791 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-98 791€ (-43.4%)
Marge achat-revente :76 471€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 674,13€
Coût de l'assurance :13 240,50€
Taxe foncière : 1 251,15€/an
Soit par mois : 104,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4.3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 512 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 056 €
Revenus locatifs : +12 512 €
Charges déductibles : -19 056 €
Résultat foncier Année 1 : -6 544 €(Déficit de 6 544 €)
Imputable sur revenu global : 6 544 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 056 €/an
Revenus locatifs : +12 512 €
Charges déductibles : -7 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 456 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 512 €19 061 €5 280 €-6 549 €6 549 €--
212 762 €6 923 €5 142 €5 839 €---
313 017 €6 780 €4 999 €6 237 €---
413 277 €6 632 €4 852 €6 645 €---
513 543 €6 479 €4 698 €7 064 €---
613 814 €6 321 €4 540 €7 493 €---
714 090 €6 156 €4 376 €7 934 €---
814 372 €5 986 €4 205 €8 386 €---
914 659 €5 810 €4 029 €8 849 €---
1014 952 €5 627 €3 846 €9 325 €---
1115 251 €5 438 €3 657 €9 814 €---
1215 556 €5 242 €3 461 €10 315 €---
1315 868 €5 039 €3 258 €10 829 €---
1416 185 €4 829 €3 048 €11 356 €---
1516 509 €4 611 €2 830 €11 898 €---
1616 839 €4 385 €2 604 €12 454 €---
1717 176 €4 151 €2 371 €13 024 €---
1817 519 €3 909 €2 128 €13 610 €---
1917 870 €3 658 €1 878 €14 211 €---
2018 227 €3 399 €1 618 €14 828 €---
2118 591 €3 129 €1 349 €15 462 €---
2218 963 €2 851 €1 070 €16 113 €---
2319 343 €2 562 €781 €16 781 €---
2419 729 €2 263 €482 €17 467 €---
2520 124 €1 953 €172 €18 171 €---
TOTAL400 748 €133 193 €76 674 €267 554 €6 549 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 965 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 627 €-1 965 €+4 592 €
2+2 627 €+1 752 €+875 €
3+2 627 €+1 871 €+756 €
4+2 627 €+1 993 €+634 €
5+2 627 €+2 119 €+508 €
6+2 627 €+2 248 €+379 €
7+2 627 €+2 380 €+247 €
8+2 627 €+2 516 €+111 €
9+2 627 €+2 655 €-28 €
10+2 627 €+2 798 €-171 €
11+2 627 €+2 944 €-317 €
12+2 627 €+3 094 €-467 €
13+2 627 €+3 249 €-622 €
14+2 627 €+3 407 €-780 €
15+2 627 €+3 569 €-942 €
16+2 627 €+3 736 €-1 109 €
17+2 627 €+3 907 €-1 280 €
18+2 627 €+4 083 €-1 456 €
19+2 627 €+4 263 €-1 636 €
20+2 627 €+4 448 €-1 821 €
21+2 627 €+4 639 €-2 012 €
22+2 627 €+4 834 €-2 207 €
23+2 627 €+5 034 €-2 407 €
24+2 627 €+5 240 €-2 613 €
25+2 627 €+5 451 €-2 824 €
Total+65 675 €+80 266 €+-14 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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