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Potentiel duplex T4/T5 d'environ 100 m²

Bien expiré
VilleEaunes (31)
Surface100
Coût Total151 320
Loyer Annuel12 512
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 290 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

POTENTIEL DUPLEX T4/T5 D'ENVIRON 100 M² – TERRASSE – 2 PARKINGS

À Eaunes, découvrez ce plateau de 45 m² avec accès à un vaste volume sous toiture offrant un fort potentiel d'agrandissement.

Les plans et projections 3D présentés dans l'annonce permettent de visualiser un projet de duplex T4/T5 d'environ 100 m² selon l'aménagement retenu. Ces visuels sont proposés à titre indicatif afin d'aider à se projeter dans le potentiel du bien.

Le bien est situé au 1er étage d'une petite copropriété de 6 lots.

Il bénéficie d'une terrasse, d'un balcon filant, de 2 places de stationnement privatives ainsi que d'un volume sous toiture disposant déjà d'ouvertures existantes et d'une très belle hauteur sous plafond.

Le bien nécessite des travaux d'aménagement afin de créer le logement conforme au projet présenté.

Possibilité de livraison avec menuiseries neuves.

Des chiffrages complémentaires sont actuellement en cours afin d'affiner les différents scénarios d'aménagement possibles.

Les + du projet : ✓ Potentiel duplex T4/T5 d'environ 100 m² ✓ Terrasse et balcon filant ✓ 2 places de stationnement privatives ✓ Volume sous toiture avec ouvertures existantes ✓ Très belle hauteur sous plafond ✓ Vue dégagée sur la campagne ✓ Petite copropriété de 6 lots ✓ Secteur calme ✓ Logement personnalisable selon vos envies

Plans, projections 3D et informations complémentaires disponibles sur demande.

Ville : Eaunes
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31600
Coordonnées : 43.452420, 1.370310
Total : 151 320
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 141 000
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 9.26€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12512€/an
Fourchette totale : 926€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 11113€ - 14086€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 277,91 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :227 791
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-98 791 (-43.4%)
Marge achat-revente :76 471€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 674,13
Coût de l'assurance :13 240,50
Taxe foncière : 1 251,15€/an
Soit par mois : 104,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4.3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 512 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 320 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 056
Revenus locatifs : +12 512
Charges déductibles : -19 056
Résultat foncier Année 1 : -6 544(Déficit de 6 544 €)
Imputable sur revenu global : 6 544
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 056 €/an
Revenus locatifs : +12 512
Charges déductibles : -7 056
Résultat foncier Années 2+ : 5 456 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 51219 0615 280-6 5496 549 €--
212 7626 9235 1425 839---
313 0176 7804 9996 237---
413 2776 6324 8526 645---
513 5436 4794 6987 064---
613 8146 3214 5407 493---
714 0906 1564 3767 934---
814 3725 9864 2058 386---
914 6595 8104 0298 849---
1014 9525 6273 8469 325---
1115 2515 4383 6579 814---
1215 5565 2423 46110 315---
1315 8685 0393 25810 829---
1416 1854 8293 04811 356---
1516 5094 6112 83011 898---
1616 8394 3852 60412 454---
1717 1764 1512 37113 024---
1817 5193 9092 12813 610---
1917 8703 6581 87814 211---
2018 2273 3991 61814 828---
2118 5913 1291 34915 462---
2218 9632 8511 07016 113---
2319 3432 56278116 781---
2419 7292 26348217 467---
2520 1241 95317218 171---
TOTAL400 748133 19376 674267 5546 549Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 965
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 554
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 627-1 965+4 592
2+2 627+1 752+875
3+2 627+1 871+756
4+2 627+1 993+634
5+2 627+2 119+508
6+2 627+2 248+379
7+2 627+2 380+247
8+2 627+2 516+111
9+2 627+2 655-28
10+2 627+2 798-171
11+2 627+2 944-317
12+2 627+3 094-467
13+2 627+3 249-622
14+2 627+3 407-780
15+2 627+3 569-942
16+2 627+3 736-1 109
17+2 627+3 907-1 280
18+2 627+4 083-1 456
19+2 627+4 263-1 636
20+2 627+4 448-1 821
21+2 627+4 639-2 012
22+2 627+4 834-2 207
23+2 627+5 034-2 407
24+2 627+5 240-2 613
25+2 627+5 451-2 824
Total+65 675+80 266+-14 591
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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