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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAllonnes (49)
Surface69m²
Coût Total120 352€
Loyer Annuel7 266€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 085,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 19/06/2026, 2 étages, Salle de bain, Salon (total 14,5 m²), 2 chambres, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Maison de bourg idéalement située, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, services).

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un salon ainsi qu'une cuisine à aménager selon vos envies, avec accès direct à une agréable petite cour et à un abri de jardin.

L'étage se compose d'un bureau, de deux chambres, d'une salle de bains avec douche et d'un WC indépendant. Un grenier complète l'ensemble et offre un espace de stockage supplémentaire.

Cette maison présente un beau potentiel après travaux. Des rénovations sont à prévoir, notamment le remplacement des huisseries ainsi que la modernisation de la salle de bains.

Une belle opportunité pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation à votre image.

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à me contacter : Halim BOULAHSSAN -

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Allonnes
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49650
Coordonnées : 47.298154, 0.067541
Total : 120 352€
Prix d'acquisition : 74 900€
Travaux : 39 460€
Valeur du bien : 114 360€
Frais de notaire : 5 992€
Coût estimé : 5 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.78€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7266€/an
Fourchette totale : 477€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5727€ - 9219€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 389,67 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 887 €
Prix d'achat :74 900 €
Décote à l'achat :-20 987€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-24 465€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 352€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 982,58€
Coût de l'assurance :10 530,80€
Taxe foncière : 726,60€/an
Soit par mois : 60,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 69 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite modernisation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 460 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 760€
    Isolation des combles perdus: 69 m² × 40€/m² = 2760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres - Double vitrage:4 800€
    Remplacement de 6 fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture du salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allonnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres - Double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 266 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 352 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 803 €
Revenus locatifs : +7 266 €
Charges déductibles : -44 803 €
Résultat foncier Année 1 : -37 537 €(Déficit de 37 537 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 137 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 343 €/an
Revenus locatifs : +7 266 €
Charges déductibles : -5 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16137.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685 €(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 266 €44 807 €4 199 €-37 541 €21 400 €16 141 €16 141 €
27 411 €5 238 €4 090 €2 174 €--13 967 €
37 560 €5 124 €3 976 €2 435 €--11 532 €
47 711 €5 007 €3 859 €2 704 €--8 828 €
57 865 €4 885 €3 737 €2 980 €--5 848 €
68 022 €4 759 €3 611 €3 264 €--2 584 €
78 183 €4 628 €3 480 €3 555 €---
88 346 €4 493 €3 345 €3 854 €---
98 513 €4 352 €3 204 €4 161 €---
108 684 €4 207 €3 059 €4 477 €---
118 857 €4 057 €2 909 €4 801 €---
129 034 €3 901 €2 753 €5 134 €---
139 215 €3 739 €2 591 €5 476 €---
149 399 €3 572 €2 424 €5 827 €---
159 587 €3 399 €2 251 €6 189 €---
169 779 €3 219 €2 071 €6 560 €---
179 975 €3 033 €1 885 €6 941 €---
1810 174 €2 841 €1 693 €7 333 €---
1910 378 €2 641 €1 493 €7 736 €---
2010 585 €2 435 €1 287 €8 151 €---
2110 797 €2 220 €1 073 €8 576 €---
2211 013 €1 999 €851 €9 014 €---
2311 233 €1 769 €621 €9 464 €---
2411 458 €1 531 €383 €9 927 €---
2511 687 €1 285 €137 €10 402 €---
TOTAL232 732 €129 138 €60 983 €103 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 526 €-6 420 €+7 946 €
2+1 526 €0 €+1 526 €
3+1 526 €0 €+1 526 €
4+1 526 €0 €+1 526 €
5+1 526 €0 €+1 526 €
6+1 526 €0 €+1 526 €
7+1 526 €+291 €+1 235 €
8+1 526 €+1 156 €+370 €
9+1 526 €+1 248 €+278 €
10+1 526 €+1 343 €+183 €
11+1 526 €+1 440 €+86 €
12+1 526 €+1 540 €-14 €
13+1 526 €+1 643 €-117 €
14+1 526 €+1 748 €-222 €
15+1 526 €+1 857 €-331 €
16+1 526 €+1 968 €-442 €
17+1 526 €+2 082 €-556 €
18+1 526 €+2 200 €-674 €
19+1 526 €+2 321 €-795 €
20+1 526 €+2 445 €-919 €
21+1 526 €+2 573 €-1 047 €
22+1 526 €+2 704 €-1 178 €
23+1 526 €+2 839 €-1 313 €
24+1 526 €+2 978 €-1 452 €
25+1 526 €+3 121 €-1 595 €
Total+38 150 €+31 078 €+7 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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