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Achat maison traditionnelle

Bien expiré
VilleChuelles (45)
Surface250m²
Coût Total990 720€
Loyer Annuel24 240€
Rentabilité2.45%
Cashflow/mois-3 346€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 630 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 250 m², 10 Pièces, 7 Chambres, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Salle à manger, Terrain de 4220 m², Travaux

2 LONGERES EN PARTIE RENOVEE SUR TERRAIN 4220M2 COMPRENANT :

  • MAISON PRINCIPALE : CUISINE/SALLE A MANGER, ARRIERE CUISINE, SALON AVEC POELE, 2 CHAMBRES, SALLE D'EAU, WC, CHAUFFERIE A L'ETAGE PIECE PALIERE, 3 CHAMBRES, WC, GRENIER AMENAGEABLE. TRAVAUX RECENTS : CUISINE, SALLE D'EAU, ARRIERE CUISINE, FENETRES PVC AVEC VOLETS, POELE BOIS, DECORATION, FOSSE.
  • MAISON SECONDAIRE : GRANDE PIECE DE VIE 43M2 A L'ETAGE PALIER, 2 CHAMBRES, SALLE d'EAU/WC. A L'EXTERIEUR TERRAIN CLOTURE 4220M2 COMPRENANT TERRASSE GUINGUETTE, GARAGE, ABRI DE JARDIN, PARKING. A 7KM DE COURTENAY (A6, A19), 8KM DE LA SELLE SUR LE BIED, 18KM DE FERRIERES, 19KM DE MONTARGIS (GARE, A77, A19), 22KM D'EGREVILLE, 25KM DE DORDIVES (A77), 36KM DE SENS (GARE, A5, A19). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Chuelles
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.990200, 2.941170
Total : 990 720€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 820 620€
Valeur du bien : 978 120€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 2020€/mois
Loyer annuel estimé : 24240€/an
Fourchette totale : 1586€ - 2572€/mois
Fourchette annuelle : 19036€ - 30868€/an
Rentabilité brute :2.45%
Fourchette de rentabilité :1.92% - 3.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :990 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 875,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :288,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 164,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :471 831,37€
Coût de l'assurance :86 688,00€
Taxe foncière : 2 424,01€/an
Soit par mois : 202,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 020,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 366,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3 346,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer (environ 10 fenêtres)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions à réaliser dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 7 chambres.
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres.
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la buanderie.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - buanderie en état correct mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :820 620 €(3 282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:31 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 250 m² × 120€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:15 000€
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 60€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:750 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système pour 250 m² × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète milieu de gamme: 6000€
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: Carrelage 6 m² × 50€/m² = 300€, Éléments sanitaires: 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 20€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Rafraîchissement:320€
    Peinture buanderie: 8 m² × 40€/m² = 320€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 807 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 240 €/an
Calcul : 2 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 990 720 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 468 €/an
Calcul : 289 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 820 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 859 177 €
Revenus locatifs : +24 240 €
Charges déductibles : -859 177 €
Résultat foncier Année 1 : -834 937 €(Déficit de 834 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 813 537 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 38 557 €/an
Revenus locatifs : +24 240 €
Charges déductibles : -38 557 €
Résultat foncier Années 2+ : -14 317 €/an(Déficit de 14 317 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 805111.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 240 €859 209 €32 697 €-834 969 €21 400 €813 569 €813 569 €
224 725 €37 714 €31 822 €-12 989 €5 892 €7 097 €820 666 €
325 219 €36 809 €30 917 €-11 589 €5 892 €5 698 €826 364 €
425 724 €35 873 €29 982 €-10 150 €5 892 €4 258 €830 622 €
526 238 €34 906 €29 014 €-8 668 €5 892 €2 776 €833 398 €
626 763 €33 906 €28 014 €-7 143 €5 892 €1 251 €834 650 €
727 298 €32 872 €26 980 €-5 574 €5 574 €-834 650 €
827 844 €31 803 €25 911 €-3 959 €3 959 €-834 650 €
928 401 €30 697 €24 806 €-2 296 €2 296 €-834 650 €
1028 969 €29 555 €23 663 €-585 €585 €-834 650 €
1129 549 €28 373 €22 481 €1 176 €--833 474 €
1230 139 €27 151 €21 260 €2 988 €--18 093 €
1330 742 €25 888 €19 997 €4 854 €--9 130 €
1431 357 €24 582 €18 691 €6 775 €--1 511 €
1531 984 €23 232 €17 340 €8 752 €---
1632 624 €21 836 €15 944 €10 788 €---
1733 276 €20 393 €14 501 €12 884 €---
1833 942 €18 900 €13 009 €15 042 €---
1934 621 €17 357 €11 466 €17 264 €---
2035 313 €15 762 €9 870 €19 551 €---
2136 019 €14 113 €8 221 €21 907 €---
2236 740 €12 407 €6 516 €24 333 €---
2337 475 €10 644 €4 753 €26 831 €---
2438 224 €8 821 €2 930 €29 403 €---
2538 989 €6 936 €1 045 €32 052 €---
TOTAL776 417 €1 439 740 €471 831 €-663 323 €63 272 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 18 981 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -663 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 090 €-6 420 €+11 510 €
2+5 090 €-1 767 €+6 857 €
3+5 090 €-1 767 €+6 857 €
4+5 090 €-1 767 €+6 857 €
5+5 090 €-1 767 €+6 857 €
6+5 090 €-1 767 €+6 857 €
7+5 090 €-1 672 €+6 762 €
8+5 090 €-1 188 €+6 278 €
9+5 090 €-689 €+5 779 €
10+5 090 €-176 €+5 266 €
11+5 090 €0 €+5 090 €
12+5 090 €0 €+5 090 €
13+5 090 €0 €+5 090 €
14+5 090 €0 €+5 090 €
15+5 090 €+2 172 €+2 918 €
16+5 090 €+3 236 €+1 854 €
17+5 090 €+3 865 €+1 225 €
18+5 090 €+4 513 €+577 €
19+5 090 €+5 179 €-89 €
20+5 090 €+5 865 €-775 €
21+5 090 €+6 572 €-1 482 €
22+5 090 €+7 300 €-2 210 €
23+5 090 €+8 049 €-2 959 €
24+5 090 €+8 821 €-3 731 €
25+5 090 €+9 616 €-4 526 €
Total+127 250 €+46 207 €+81 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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