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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-André-de-la-Roche (06)
Surface102m²
Coût Total242 310€
Loyer Annuel22 489€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 2 098,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, 4 chambres, Terrasse, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. Vente en direct par le propriétaire - Sur la résidence LE CHATEAU, Quai de la Banquière dans résidence de 1971, nous vous proposons un appartement T5 d'une surface de 101,8m² situé au 2ème étage sans ascenseur, exposé SUD et comprenant une salle de bain, une salle d'eau, un WC indépendant, deux dressing, 4 chambres, une cuisine séparée du séjour par une cloison et un séjour donnant sur une terrasse de 9,9m². Chauffage collectif gaz. Vendu avec une place de parking extérieure privative. Pas de procédure en cours. Copropriété de 201 lots. Quote-part de charges annuelles: 4356 euros soit 363 euros / mois. Classe énergie : C – Classe climat : C ; montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 470 et 690 euros (abonnement compris), année de référence 2021,2022, 2023 . Les offres d'achat seront départagées selon des critères règlementaires (CCH art. D. 443-12-1). Date limite de remise des offres : 20 avril 2026. Référence à rappeler lors de nos échanges : 563D - 080409 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 563D - 080409 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-André-de-la-Roche
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06730
Coordonnées : 43.746940, 7.287757
Total : 242 310€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 11 190€
Valeur du bien : 225 190€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 18.37€/m²/mois
Fourchette : 13.02€ - 25.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1874€/mois
Loyer annuel estimé : 22489€/an
Fourchette totale : 1328€ - 2645€/mois
Fourchette annuelle : 15932€ - 31744€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 13.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 755 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :383 010 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-169 010€ (-44.1%)
Marge achat-revente :140 700€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :70,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 270,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 721,33€
Coût de l'assurance :21 202,13€
Taxe foncière : 2 248,91€/an
Soit par mois : 187,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 363,00€/mois
Soit par an : 4 356,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 874,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 821,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 81 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage collectif au gaz est conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche/baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 190 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage collectif au gaz est conforme.
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture des murs et plafond: 8 m² × 30€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement lavabo, douche, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:3 000€
    Pose de parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-de-la-Roche (coefficient 1.2 appliqué pour la Côte d'Azur). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 874 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 489 €/an
Calcul : 1 874 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 310 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 848 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 249 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 356 €/an
Calcul : 363 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 777 €
Revenus locatifs : +22 489 €
Charges déductibles : -26 777 €
Résultat foncier Année 1 : -4 288 €(Déficit de 4 288 €)
Imputable sur revenu global : 4 288 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 587 €/an
Revenus locatifs : +22 489 €
Charges déductibles : -15 587 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 902 €/an
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 489 €26 785 €8 142 €-4 295 €4 295 €--
222 939 €15 378 €7 925 €7 560 €---
323 398 €15 155 €7 702 €8 243 €---
423 866 €14 923 €7 470 €8 942 €---
524 343 €14 684 €7 231 €9 659 €---
624 830 €14 436 €6 983 €10 393 €---
725 326 €14 180 €6 727 €11 146 €---
825 833 €13 915 €6 462 €11 918 €---
926 350 €13 641 €6 188 €12 709 €---
1026 877 €13 357 €5 904 €13 519 €---
1127 414 €13 064 €5 611 €14 350 €---
1227 962 €12 760 €5 307 €15 202 €---
1328 522 €12 446 €4 993 €16 075 €---
1429 092 €12 121 €4 668 €16 971 €---
1529 674 €11 785 €4 332 €17 889 €---
1630 267 €11 438 €3 985 €18 830 €---
1730 873 €11 078 €3 625 €19 795 €---
1831 490 €10 706 €3 253 €20 784 €---
1932 120 €10 321 €2 868 €21 799 €---
2032 762 €9 922 €2 469 €22 840 €---
2133 418 €9 510 €2 057 €23 907 €---
2234 086 €9 084 €1 631 €25 002 €---
2334 768 €8 643 €1 190 €26 125 €---
2435 463 €8 187 €734 €27 276 €---
2536 172 €7 715 €262 €28 458 €---
TOTAL720 332 €315 236 €117 721 €405 096 €4 295 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 289 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 723 €-1 289 €+6 012 €
2+4 723 €+2 268 €+2 455 €
3+4 723 €+2 473 €+2 250 €
4+4 723 €+2 683 €+2 040 €
5+4 723 €+2 898 €+1 825 €
6+4 723 €+3 118 €+1 605 €
7+4 723 €+3 344 €+1 379 €
8+4 723 €+3 575 €+1 148 €
9+4 723 €+3 813 €+910 €
10+4 723 €+4 056 €+667 €
11+4 723 €+4 305 €+418 €
12+4 723 €+4 561 €+162 €
13+4 723 €+4 823 €-100 €
14+4 723 €+5 091 €-368 €
15+4 723 €+5 367 €-644 €
16+4 723 €+5 649 €-926 €
17+4 723 €+5 938 €-1 215 €
18+4 723 €+6 235 €-1 512 €
19+4 723 €+6 540 €-1 817 €
20+4 723 €+6 852 €-2 129 €
21+4 723 €+7 172 €-2 449 €
22+4 723 €+7 501 €-2 778 €
23+4 723 €+7 837 €-3 114 €
24+4 723 €+8 183 €-3 460 €
25+4 723 €+8 537 €-3 814 €
Total+118 075 €+121 529 €+-3 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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