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Maison 320 m² à maintenon

Bien expiré
VilleMaintenon (28)
Surface320m²
Coût Total494 040€
Loyer Annuel42 433€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+632€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 378 000 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 1 181,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 320 m², 12 pièces, 1675 m² de terrain

Maintenon 10 minutes Belle propriété ancienne sur terrain clos de murs L'Agence La Chaumiere vous présente à 15minutes Belle propriété ancienne édifiée sur un terrain clos de murs, composée : . D'une belle longère comprenant Au rez-de-chaussée : Salle à manger, cuisine aménagée, cellier, chaufferie, séjour, couloir, salle d'eau, wc, salle d''eau, deux chambres, bureau A l'étage : mezzanine, salon avec cheminée, couloir , trois chambres, wc, salle de bains . D'une maison annexe composée de : Au rez-de-chaussée : salle de jeux, cellier avec four à pizzas, A l'étage : salle de jeux + pièce - D'un bûcher et d'un appentis Portail motorisé Le tout sur un beau terrain paysagé clos de murs de plus de 1670 m². Réf : M201057 (5.00 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Maintenon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28130
Coordonnées : 48.587510, 1.576870
Total : 494 040€
Prix d'acquisition : 378 000€
Travaux : 85 800€
Valeur du bien : 463 800€
Frais de notaire : 30 240€
Coût estimé : 30 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 3536€/mois
Loyer annuel estimé : 42433€/an
Fourchette totale : 2922€ - 4280€/mois
Fourchette annuelle : 35061€ - 51356€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :494 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 410,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :139,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 550,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :229 004,31€
Coût de l'assurance :41 993,40€
Taxe foncière : 4 243,32€/an
Soit par mois : 353,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 536,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 903,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :632,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 320 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 320 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: entière maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 800 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:12 800€
    Isolation combles perdus: 320 m² × 40€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:32 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 800€ = 32000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant et peinture: 30 m² × 50€/m² (parquet) = 1500€, 30 m² × 30€/m² (peinture) = 900€, Main d'œuvre: 3600€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et petits travaux = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture et petits travaux = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 4000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maintenon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 433 €/an
Calcul : 3 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 494 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 243 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 620 €
Revenus locatifs : +42 433 €
Charges déductibles : -107 620 €
Résultat foncier Année 1 : -65 187 €(Déficit de 65 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 787 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 820 €/an
Revenus locatifs : +42 433 €
Charges déductibles : -21 820 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43786.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 378 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 245 700 €(65% de 378 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 935 €/an
Calcul : 245 700 € × 3,636% = 8 935 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 433 €107 636 €15 912 €-65 202 €21 400 €43 802 €43 802 €
243 282 €21 405 €15 482 €21 877 €--21 925 €
344 148 €20 960 €15 037 €23 187 €---
445 030 €20 501 €14 578 €24 530 €---
545 931 €20 026 €14 103 €25 905 €---
646 850 €19 536 €13 613 €27 314 €---
747 787 €19 029 €13 106 €28 758 €---
848 742 €18 506 €12 583 €30 237 €---
949 717 €17 965 €12 042 €31 752 €---
1050 712 €17 407 €11 484 €33 305 €---
1151 726 €16 830 €10 906 €34 896 €---
1252 760 €16 233 €10 310 €36 527 €---
1353 816 €15 617 €9 694 €38 198 €---
1454 892 €14 981 €9 058 €39 911 €---
1555 990 €14 324 €8 401 €41 666 €---
1657 110 €13 645 €7 722 €43 465 €---
1758 252 €12 943 €7 020 €45 308 €---
1859 417 €12 219 €6 295 €47 198 €---
1960 605 €11 470 €5 547 €49 135 €---
2061 817 €10 696 €4 773 €51 121 €---
2163 054 €9 897 €3 974 €53 156 €---
2264 315 €9 072 €3 149 €55 243 €---
2365 601 €8 219 €2 296 €57 382 €---
2466 913 €7 338 €1 415 €59 575 €---
2568 251 €6 427 €504 €61 824 €---
TOTAL1 359 148 €462 881 €229 004 €896 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 896 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 911 €-6 420 €+15 331 €
2+8 911 €0 €+8 911 €
3+8 911 €+379 €+8 532 €
4+8 911 €+7 359 €+1 552 €
5+8 911 €+7 771 €+1 140 €
6+8 911 €+8 194 €+717 €
7+8 911 €+8 627 €+284 €
8+8 911 €+9 071 €-160 €
9+8 911 €+9 526 €-615 €
10+8 911 €+9 992 €-1 081 €
11+8 911 €+10 469 €-1 558 €
12+8 911 €+10 958 €-2 047 €
13+8 911 €+11 459 €-2 548 €
14+8 911 €+11 973 €-3 062 €
15+8 911 €+12 500 €-3 589 €
16+8 911 €+13 039 €-4 128 €
17+8 911 €+13 593 €-4 682 €
18+8 911 €+14 159 €-5 248 €
19+8 911 €+14 741 €-5 830 €
20+8 911 €+15 336 €-6 425 €
21+8 911 €+15 947 €-7 036 €
22+8 911 €+16 573 €-7 662 €
23+8 911 €+17 215 €-8 304 €
24+8 911 €+17 873 €-8 962 €
25+8 911 €+18 547 €-9 636 €
Total+222 775 €+268 880 €+-46 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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