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Appartement

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface59m²
Coût Total134 470€
Loyer Annuel8 833€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 440,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Chalon S/S - Proche Saône, grand type 2 de 59,34m2 avec vaste pièce à vivre parquetée, cuisine avec balcon, chambre de 14m2, salle de bain. Beaux volumes à conforter. Huisseries double vitrage. Grenier.

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.779680, 4.854910
Total : 134 470€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 42 670€
Valeur du bien : 127 670€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8833€/an
Fourchette totale : 584€ - 928€/mois
Fourchette annuelle : 7003€ - 11140€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 516,58 €/m²
Basé sur :498 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 478 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-4 478€ (-5.0%)
Marge achat-revente :-44 992€ (-50.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 705,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 329,48€
Coût de l'assurance :11 766,12€
Taxe foncière : 883,27€/an
Soit par mois : 73,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 105,00€/mois
Soit par an : 1 260,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 736,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 670 €(723 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 833 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 470 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 260 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 670 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 798 €
Revenus locatifs : +8 833 €
Charges déductibles : -49 798 €
Résultat foncier Année 1 : -40 965 €(Déficit de 40 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 128 €/an
Revenus locatifs : +8 833 €
Charges déductibles : -7 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19565.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 833 €49 802 €4 518 €-40 969 €21 400 €19 569 €19 569 €
29 009 €7 012 €4 398 €1 997 €--17 572 €
39 189 €6 888 €4 274 €2 301 €--15 271 €
49 373 €6 760 €4 146 €2 614 €--12 657 €
59 561 €6 627 €4 013 €2 934 €--9 723 €
69 752 €6 489 €3 875 €3 263 €--6 461 €
79 947 €6 347 €3 733 €3 600 €--2 861 €
810 146 €6 200 €3 586 €3 946 €---
910 349 €6 048 €3 434 €4 301 €---
1010 556 €5 891 €3 277 €4 665 €---
1110 767 €5 728 €3 114 €5 039 €---
1210 982 €5 559 €2 945 €5 423 €---
1311 202 €5 385 €2 771 €5 817 €---
1411 426 €5 205 €2 591 €6 221 €---
1511 654 €5 018 €2 404 €6 636 €---
1611 888 €4 825 €2 211 €7 062 €---
1712 125 €4 626 €2 012 €7 500 €---
1812 368 €4 419 €1 805 €7 949 €---
1912 615 €4 205 €1 591 €8 410 €---
2012 868 €3 984 €1 370 €8 883 €---
2113 125 €3 756 €1 142 €9 369 €---
2213 387 €3 519 €905 €9 868 €---
2313 655 €3 274 €660 €10 381 €---
2413 928 €3 021 €407 €10 907 €---
2514 207 €2 759 €145 €11 448 €---
TOTAL282 913 €173 347 €65 329 €109 565 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855 €-6 420 €+8 275 €
2+1 855 €0 €+1 855 €
3+1 855 €0 €+1 855 €
4+1 855 €0 €+1 855 €
5+1 855 €0 €+1 855 €
6+1 855 €0 €+1 855 €
7+1 855 €0 €+1 855 €
8+1 855 €+326 €+1 529 €
9+1 855 €+1 290 €+565 €
10+1 855 €+1 400 €+455 €
11+1 855 €+1 512 €+343 €
12+1 855 €+1 627 €+228 €
13+1 855 €+1 745 €+110 €
14+1 855 €+1 866 €-11 €
15+1 855 €+1 991 €-136 €
16+1 855 €+2 119 €-264 €
17+1 855 €+2 250 €-395 €
18+1 855 €+2 385 €-530 €
19+1 855 €+2 523 €-668 €
20+1 855 €+2 665 €-810 €
21+1 855 €+2 811 €-956 €
22+1 855 €+2 960 €-1 105 €
23+1 855 €+3 114 €-1 259 €
24+1 855 €+3 272 €-1 417 €
25+1 855 €+3 434 €-1 579 €
Total+46 375 €+32 870 €+13 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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