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Maison - 7 pièce(s) - 230 m²

VilleGuéret (23)
Surface230
Coût Total189 700
Loyer Annuel20 847
Rentabilité10.99%
Cashflow/mois+559
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 717,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PRESTATIONS DE QUALITÉ - EXCLUSIVITÉNous vous présentons cette maison de 7 pièces de 230 m² sur sous sol en vente à Guéret (23000) à proximité du lycée Pierre Bourdan.Idéale pour une famille , ou un investisseur souhaitant louer en appartements. Elle s'organise comme suit :Au rez-de-chaussée : Une grande entrée, une cave, deux garages pour vos véhicules avec deux entrées, une pièce pouvant servir de chambre , une buanderie.Au premier étage : une magnifique et spacieuse cuisine tout équipée ouverte sur très grande et lumineuse pièce à vivre, une chambre, une salle de bain avec baignoire balnéo, un WC.Au deuxième étage : trois chambres, une petite pièce, une salle d'eau, un WC. Cette maison est équipée d'un chauffage alimenté au gaz.Une terrasse vient compléter cette maison. Le terrain de la propriété est de 388 m et dispose d'une dalle béton pouvant accueillir votre piscine Hors sol.Elle est en très bon état général, habitable de suite.Il y a des écoles de tous types (de la maternelle au lycée) à moins de 10 minutes à pied, tout comme deux structures d'accueil pour la petite enfance. Côté transports, on trouve la gare Guéret à proximité. La nationale N145 est accessible à 2 km. Le cinéma Sénéchal vous attend à moins de 10 minutes à pied pour vos loisirs, tout comme un bassin de natation, un tennis et un conservatoire. Il y a également des restaurants, des boulangeries, des commerces, un bureau de poste, quatre boucheries et quatre épiceries. Enfin, le marché Place Bonnyaud anime le quartier.Envie d'en savoir plus sur cette maison à vendre ? Prenez contact avec notre agence CITYA GUERET.

Numéro de mandat : 96

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Total : 189 700
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 11 500
Valeur du bien : 176 500
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1737€/mois
Loyer annuel estimé : 20847€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2195€/mois
Fourchette annuelle : 16499€ - 26340€/an
Rentabilité brute :10.99%
Fourchette de rentabilité :8.70% - 13.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 065,33 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 026
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-80 026 (-32.7%)
Marge achat-revente :55 326€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 004,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 594,81
Coût de l'assurance :17 073,00
Taxe foncière : 2 084,66€/an
Soit par mois : 173,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 737,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 178,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :558,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire balnéo, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 58 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 500
    Isolation combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 10 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 847 €/an
Calcul : 1 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 700 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 786
Revenus locatifs : +20 847
Charges déductibles : -20 786
Résultat foncier Année 1 : 60

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 286 €/an
Revenus locatifs : +20 847
Charges déductibles : -9 286
Résultat foncier Années 2+ : 11 560 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 84720 7926 52554---
221 2649 1216 35312 143---
321 6898 9436 17612 745---
422 1238 7605 99213 363---
522 5658 5705 80213 996---
623 0168 3735 60514 644---
723 4778 1695 40115 308---
823 9467 9585 19015 989---
924 4257 7394 97116 686---
1024 9147 5134 74517 401---
1125 4127 2784 51118 134---
1225 9207 0364 26818 884---
1326 4396 7844 01719 654---
1426 9676 5243 75720 443---
1527 5076 2553 48821 252---
1628 0575 9763 20922 080---
1728 6185 6882 92022 930---
1829 1905 3892 62123 801---
1929 7745 0792 31224 695---
2030 3704 7591 99125 611---
2130 9774 4271 66026 550---
2231 5964 0841 31627 513---
2332 2283 72896128 500---
2432 8733 36059329 513---
2533 5302 97921130 551---
TOTAL667 723175 28494 595492 4390Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 492 439
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 378+16+4 362
2+4 378+3 643+735
3+4 378+3 824+554
4+4 378+4 009+369
5+4 378+4 199+179
6+4 378+4 393-15
7+4 378+4 592-214
8+4 378+4 797-419
9+4 378+5 006-628
10+4 378+5 220-842
11+4 378+5 440-1 062
12+4 378+5 665-1 287
13+4 378+5 896-1 518
14+4 378+6 133-1 755
15+4 378+6 375-1 997
16+4 378+6 624-2 246
17+4 378+6 879-2 501
18+4 378+7 140-2 762
19+4 378+7 408-3 030
20+4 378+7 683-3 305
21+4 378+7 965-3 587
22+4 378+8 254-3 876
23+4 378+8 550-4 172
24+4 378+8 854-4 476
25+4 378+9 165-4 787
Total+109 450+147 732+-38 282
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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