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Maison de ville 2 pièces 55 m²

VilleGouzon (23)
Surface55
Coût Total71 698
Loyer Annuel4 895
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-9
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 32 220 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 585,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 2 pièces 55 m² - Maison de ville 2 pièces 55 m²

REFERENCE ANNONCE : 2509 - Maison de ville Maison de ville à vendre Gouzon en Creuse (23), sur sous-sol intégrale comprenant chaufferie, garage et cave.

Au 1er étage (accès par escalier extérieur), entrée, cuisine, séjour-salon, salle d'eau, wc, une chambre, un placard.

Terrain autour avec puits.

Chauffage au fioul.

Vente interactive par appels d’offres (système d’enchères en ligne ). Le prix indiqué constitue le prix minimum à partir duquel les offres pourront être transmises. Les offres seront reçues exclusivement en ligne sur le site 36h-immo. Faites vos offres...

Prix de 1er offre : 32 220,00 euros HNI soit un prix net vendeur de 30 000,00 euros et 2 220,00 euros d'honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur représentant 7,40 % prix net vendeur.

SCP Office Notarial de GOUZON

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 55 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/02/2026

Consommation énergie primaire : 251.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 740 € et 2 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gouzon
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.176910, 2.273262
Total : 71 698
Prix d'acquisition : 32 220
Travaux : 36 900
Valeur du bien : 69 120
Frais de notaire : 2 578
Coût estimé : 2 578
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 408€/mois
Loyer annuel estimé : 4895€/an
Fourchette totale : 312€ - 533€/mois
Fourchette annuelle : 3748€ - 6391€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :726,71 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :39 969
Prix d'achat :32 220
Décote à l'achat :-7 749 (-19.4%)
Marge achat-revente :-31 729€ (-79.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 698
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :355,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 376,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 833,00
Coût de l'assurance :6 273,58
Taxe foncière : 489,45€/an
Soit par mois : 40,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 407,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 416,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:2 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 500
    Parquet flottant chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:2 400
    Parquet flottant salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gouzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 895 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 698 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 047
Revenus locatifs : +4 895
Charges déductibles : -40 047
Résultat foncier Année 1 : -35 153(Déficit de 35 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 753
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 147 €/an
Revenus locatifs : +4 895
Charges déductibles : -3 147
Résultat foncier Années 2+ : 1 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13752.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 220
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 943(65% de 32 220 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 762 €/an
Calcul : 20 943 € × 3,636% = 762
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 89540 0492 409-35 15521 400 €13 755 €13 755 €
24 9923 0852 3451 907--11 848 €
35 0923 0192 2792 073--9 775 €
45 1942 9512 2102 243--7 532 €
55 2982 8802 1402 418--5 114 €
65 4042 8072 0662 597--2 517 €
75 5122 7311 9912 781---
85 6222 6531 9122 970---
95 7352 5711 8313 163---
105 8492 4871 7473 362---
115 9662 4011 6603 566---
126 0862 3111 5703 775---
136 2072 2181 4783 990---
146 3322 1221 3814 210---
156 4582 0221 2824 436---
166 5871 9191 1794 668---
176 7191 8131 0734 906---
186 8531 7039625 151---
196 9911 5898495 402---
207 1301 4717315 659---
217 2731 3496095 924---
227 4181 2234836 195---
237 5671 0933526 474---
247 7189582176 761---
257 873818777 055---
TOTAL156 77290 24334 83366 53021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 530
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 028-6 420+7 448
2+1 0280+1 028
3+1 0280+1 028
4+1 0280+1 028
5+1 0280+1 028
6+1 0280+1 028
7+1 028+79+949
8+1 028+891+137
9+1 028+949+79
10+1 028+1 009+19
11+1 028+1 070-42
12+1 028+1 132-104
13+1 028+1 197-169
14+1 028+1 263-235
15+1 028+1 331-303
16+1 028+1 400-372
17+1 028+1 472-444
18+1 028+1 545-517
19+1 028+1 620-592
20+1 028+1 698-670
21+1 028+1 777-749
22+1 028+1 859-831
23+1 028+1 942-914
24+1 028+2 028-1 000
25+1 028+2 116-1 088
Total+25 700+19 959+5 741
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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