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Achat : Maison (41290)

VilleOucques (41)
Surface174m²
Coût Total251 584€
Loyer Annuel15 312€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 800 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 1 016,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 174 m², 9 pièces, 1 salle de bain, Terrasse, 1760 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Entre Oucques et Blois, 20 km BLOIS - 20 km VENDOME - 20 km MER - Chaleureuse et fonctionnelle, cette maison ancienne rénovée, offre un bel espace de vie, au RC: vaste séjour, cuisine aménagée et équipée, arrière cuisine (ou bureau), salon avec insert, chambre. Etage: 4 chambres, une pièce en mezzanine, salle d'eau avec wc. Terrasse avec pergola. Dépendances: boissier, garage (poss 2 voitures) hangar, maison de jardin, 2 caves, puits, belle terrasse. Cour et jardin clos et arboré. Le tout sur un terrain de 1760 M2 - ce bien est sur YOUTUBE CLIQUEZ ICI DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Oucques
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41290
Coordonnées : 47.813730, 1.298510
Total : 251 584€
Prix d'acquisition : 176 800€
Travaux : 60 640€
Valeur du bien : 237 440€
Frais de notaire : 14 144€
Coût estimé : 14 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1276€/mois
Loyer annuel estimé : 15312€/an
Fourchette totale : 1025€ - 1589€/mois
Fourchette annuelle : 12297€ - 19065€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 730 €
Prix d'achat :176 800 €
Décote à l'achat :-65 930€ (-27.2%)
Marge achat-revente :-8 854€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 584€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 263,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :100,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 364,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 478,08€
Coût de l'assurance :30 190,08€
Taxe foncière : 1 531,16€/an
Soit par mois : 127,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 275,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 491,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 640 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 440€
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oucques (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 312 €/an
Calcul : 1 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 584 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 208 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 149 €
Revenus locatifs : +15 312 €
Charges déductibles : -72 149 €
Résultat foncier Année 1 : -56 837 €(Déficit de 56 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 509 €/an
Revenus locatifs : +15 312 €
Charges déductibles : -11 509 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 803 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35437.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 920 €(65% de 176 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 179 €/an
Calcul : 114 920 € × 3,636% = 4 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 312 €72 157 €8 778 €-56 845 €21 400 €35 445 €35 445 €
215 618 €11 288 €8 549 €4 330 €--31 116 €
315 930 €11 051 €8 312 €4 879 €--26 236 €
416 249 €10 805 €8 066 €5 444 €--20 792 €
516 574 €10 550 €7 812 €6 023 €--14 769 €
616 905 €10 287 €7 548 €6 619 €--8 151 €
717 243 €10 013 €7 275 €7 230 €--921 €
817 588 €9 730 €6 992 €7 858 €---
917 940 €9 437 €6 699 €8 503 €---
1018 299 €9 134 €6 395 €9 165 €---
1118 665 €8 819 €6 080 €9 846 €---
1219 038 €8 493 €5 755 €10 545 €---
1319 419 €8 156 €5 417 €11 263 €---
1419 807 €7 806 €5 067 €12 001 €---
1520 203 €7 444 €4 705 €12 759 €---
1620 607 €7 069 €4 330 €13 539 €---
1721 019 €6 680 €3 941 €14 339 €---
1821 440 €6 278 €3 539 €15 162 €---
1921 869 €5 861 €3 122 €16 008 €---
2022 306 €5 429 €2 690 €16 878 €---
2122 752 €4 981 €2 242 €17 771 €---
2223 207 €4 518 €1 779 €18 690 €---
2323 671 €4 037 €1 299 €19 634 €---
2424 145 €3 540 €801 €20 605 €---
2524 628 €3 025 €286 €21 603 €---
TOTAL490 434 €256 587 €127 478 €233 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 312 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 215 €-6 420 €+9 635 €
2+3 215 €0 €+3 215 €
3+3 215 €0 €+3 215 €
4+3 215 €0 €+3 215 €
5+3 215 €0 €+3 215 €
6+3 215 €0 €+3 215 €
7+3 215 €0 €+3 215 €
8+3 215 €+2 081 €+1 134 €
9+3 215 €+2 551 €+664 €
10+3 215 €+2 750 €+465 €
11+3 215 €+2 954 €+261 €
12+3 215 €+3 163 €+52 €
13+3 215 €+3 379 €-164 €
14+3 215 €+3 600 €-385 €
15+3 215 €+3 828 €-613 €
16+3 215 €+4 062 €-847 €
17+3 215 €+4 302 €-1 087 €
18+3 215 €+4 549 €-1 334 €
19+3 215 €+4 802 €-1 587 €
20+3 215 €+5 063 €-1 848 €
21+3 215 €+5 331 €-2 116 €
22+3 215 €+5 607 €-2 392 €
23+3 215 €+5 890 €-2 675 €
24+3 215 €+6 181 €-2 966 €
25+3 215 €+6 481 €-3 266 €
Total+80 375 €+70 154 €+10 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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