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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGannat (03)
Surface350m²
Coût Total361 720€
Loyer Annuel29 784€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 711,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 salles de bain, 4 chambres, Non meublé

Idéal investisseur, immeuble de rapport, en plein coeur de Gannat et au pied des commerces composé de 4 logements de type T2 avec deux locaux commerciaux au pied de l'immeuble. Ensemble loué sauf 1 appartemment. 3 logements sur 4 ont été refaits après 2020. Chauffage électrique. DPE D/ E . Pouvoir locatif actuel (hors charges) de 1852 par mois. Prix de vente : 249 000 €

Ville : Gannat
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03800
Coordonnées : 46.095578, 3.207559
Total : 361 720€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 92 800€
Valeur du bien : 341 800€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 2482€/mois
Loyer annuel estimé : 29784€/an
Fourchette totale : 1895€ - 3250€/mois
Fourchette annuelle : 22746€ - 39001€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 368,42 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :478 947 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-229 947€ (-48.0%)
Marge achat-revente :117 227€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 762,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :135,65€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 898,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 096,08€
Coût de l'assurance :40 693,50€
Taxe foncière : 2 978,44€/an
Soit par mois : 248,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 482,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 146,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :335,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite du DPE D/E

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 44 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et du plan de travail usé
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 800 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:24 500€
    Isolation combles: 350 m² × 70€/m² = 24500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:35 200€
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 800€ = 35200€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (inclut électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gannat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 71 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 784 €/an
Calcul : 2 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 720 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 628 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 009 €
Revenus locatifs : +29 784 €
Charges déductibles : -109 009 €
Résultat foncier Année 1 : -79 225 €(Déficit de 79 225 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 825 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 209 €/an
Revenus locatifs : +29 784 €
Charges déductibles : -16 209 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57825.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 784 €109 021 €11 615 €-79 236 €21 400 €57 836 €57 836 €
230 380 €15 906 €11 300 €14 474 €--43 363 €
330 988 €15 581 €10 975 €15 407 €--27 956 €
431 607 €15 245 €10 639 €16 362 €--11 594 €
532 240 €14 899 €10 292 €17 341 €---
632 884 €14 540 €9 934 €18 344 €---
733 542 €14 170 €9 564 €19 372 €---
834 213 €13 788 €9 182 €20 425 €---
934 897 €13 393 €8 787 €21 504 €---
1035 595 €12 985 €8 379 €22 610 €---
1136 307 €12 564 €7 958 €23 743 €---
1237 033 €12 128 €7 522 €24 905 €---
1337 774 €11 679 €7 073 €26 095 €---
1438 529 €11 214 €6 608 €27 315 €---
1539 300 €10 735 €6 128 €28 565 €---
1640 086 €10 239 €5 633 €29 847 €---
1740 888 €9 727 €5 121 €31 161 €---
1841 705 €9 198 €4 592 €32 507 €---
1942 539 €8 652 €4 046 €33 888 €---
2043 390 €8 087 €3 481 €35 303 €---
2144 258 €7 504 €2 898 €36 754 €---
2245 143 €6 902 €2 296 €38 241 €---
2346 046 €6 280 €1 674 €39 766 €---
2446 967 €5 638 €1 031 €41 329 €---
2547 906 €4 974 €368 €42 932 €---
TOTAL954 003 €375 051 €167 096 €578 952 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 578 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 255 €-6 420 €+12 675 €
2+6 255 €0 €+6 255 €
3+6 255 €0 €+6 255 €
4+6 255 €0 €+6 255 €
5+6 255 €+1 724 €+4 531 €
6+6 255 €+5 503 €+752 €
7+6 255 €+5 812 €+443 €
8+6 255 €+6 127 €+128 €
9+6 255 €+6 451 €-196 €
10+6 255 €+6 783 €-528 €
11+6 255 €+7 123 €-868 €
12+6 255 €+7 471 €-1 216 €
13+6 255 €+7 828 €-1 573 €
14+6 255 €+8 194 €-1 939 €
15+6 255 €+8 570 €-2 315 €
16+6 255 €+8 954 €-2 699 €
17+6 255 €+9 348 €-3 093 €
18+6 255 €+9 752 €-3 497 €
19+6 255 €+10 166 €-3 911 €
20+6 255 €+10 591 €-4 336 €
21+6 255 €+11 026 €-4 771 €
22+6 255 €+11 472 €-5 217 €
23+6 255 €+11 930 €-5 675 €
24+6 255 €+12 399 €-6 144 €
25+6 255 €+12 880 €-6 625 €
Total+156 375 €+173 686 €+-17 311 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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