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maison vente 3 pieces le brethon 81m2

Bien expiré
VilleBrethon (03)
Surface81m²
Coût Total105 500€
Loyer Annuel5 912€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 456,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de campagne à rénover - Le Brethon

Découvrez cette maison de campagne pleine de potentiel située dans la paisible commune de Le Brethon. Nichée au cœur de la nature, cette maison de 81m² offre un cadre de vie calme et serein, idéal pour les amoureux de la tranquillité et de l'authenticité.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un séjour , une salle à manger , une cuisine à rénover selon vos goûts, une salle de bain et un WC. Les pièces sont spacieuses et offrent de belles possibilités d'aménagement.

À l'étage, deux chambres vous attendent pour créer des espaces de repos confortables et apaisants. La vue sur la campagne environnante est un véritable atout pour se ressourcer au quotidien.

Une cave ajoute une surface supplémentaire pour du rangement ou pour créer des espaces additionnels selon vos besoins. Le jardin environnant offre un espace extérieur privilégié où vous pourrez profiter de la nature et du calme environnant.

En complément, la propriété dispose d’une ancienne porcherie, de deux petites dépendances ainsi que d’une grange, offrant un fort potentiel pour du stockage, un atelier ou de futurs projets d’aménagement.

Certes, des travaux de rénovation sont à prévoir pour redonner tout son éclat à cette maison, mais une fois rénovée, elle vous offrira un véritable cocon de bien-être pour y vivre ou pour en faire une maison de vacances.

Située dans un environnement préservé, cette maison est parfaite pour les amoureux de la nature et de la tranquillité. Profitez de cette belle opportunité pour rénover cette maison de campagne et en faire un lieu de vie chaleureux et accueillant. N'attendez plus pour planifier une visite et laissez libre cours à votre imagination pour transformer ce bien en véritable petit bijou à la campagne.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 739 et classe CLIMAT C indice 23. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Floriane André mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTLUCON sous le numéro 984952846, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Brethon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03350
Total : 105 500€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 65 540€
Valeur du bien : 102 540€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5912€/an
Fourchette totale : 387€ - 626€/mois
Fourchette annuelle : 4649€ - 7517€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :990,1 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :80 198 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :-43 198€ (-53.9%)
Marge achat-revente :-25 302€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 255,00€
Coût de l'assurance :9 231,25€
Taxe foncière : 591,19€/an
Soit par mois : 49,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 739 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible, peinture à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 81 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 1 installation pour 81 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 540 €(809 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 240€
    Isolation combles: 81 m² × 40€/m² = 3240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (pose incluse), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€/fenêtre = 7500€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (meubles, plan de travail, électroménager, pose incluse)
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Salon:2 300€
    Peinture murs salon: 18 m² × 30€/m² = 540€, Revêtement de sol: 18 m² × 70€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 500€
    Peinture murs 2 chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:8 400€
    Mise aux normes électricité: 81 m² × 100€/m² = 8100€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:8 400€
    Mise aux normes plomberie: 81 m² × 100€/m² = 8100€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brethon (coefficient 0.8 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 912 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 042 €
Revenus locatifs : +5 912 €
Charges déductibles : -70 042 €
Résultat foncier Année 1 : -64 130 €(Déficit de 64 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 502 €/an
Revenus locatifs : +5 912 €
Charges déductibles : -4 502 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42729.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 912 €70 045 €3 545 €-64 133 €21 400 €42 733 €42 733 €
26 030 €4 411 €3 451 €1 619 €--41 114 €
36 151 €4 314 €3 353 €1 837 €--39 277 €
46 274 €4 213 €3 253 €2 061 €--37 217 €
56 399 €4 109 €3 148 €2 290 €--34 926 €
66 527 €4 001 €3 041 €2 526 €--32 400 €
76 658 €3 889 €2 929 €2 768 €--29 632 €
86 791 €3 774 €2 814 €3 017 €--26 615 €
96 927 €3 655 €2 694 €3 272 €--23 343 €
107 065 €3 531 €2 571 €3 534 €--19 809 €
117 207 €3 403 €2 443 €3 803 €--16 005 €
127 351 €3 271 €2 311 €4 079 €---
137 498 €3 135 €2 174 €4 363 €---
147 648 €2 993 €2 033 €4 655 €---
157 801 €2 847 €1 886 €4 954 €---
167 957 €2 695 €1 735 €5 261 €---
178 116 €2 539 €1 578 €5 577 €---
188 278 €2 377 €1 416 €5 901 €---
198 444 €2 209 €1 249 €6 235 €---
208 613 €2 036 €1 075 €6 577 €---
218 785 €1 856 €896 €6 929 €---
228 960 €1 671 €710 €7 290 €---
239 140 €1 479 €518 €7 661 €---
249 322 €1 280 €319 €8 043 €---
259 509 €1 074 €114 €8 435 €---
TOTAL189 360 €140 806 €51 255 €48 554 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 241 €-6 420 €+7 661 €
2+1 241 €0 €+1 241 €
3+1 241 €0 €+1 241 €
4+1 241 €0 €+1 241 €
5+1 241 €0 €+1 241 €
6+1 241 €0 €+1 241 €
7+1 241 €0 €+1 241 €
8+1 241 €0 €+1 241 €
9+1 241 €0 €+1 241 €
10+1 241 €0 €+1 241 €
11+1 241 €0 €+1 241 €
12+1 241 €+1 224 €+17 €
13+1 241 €+1 309 €-68 €
14+1 241 €+1 396 €-155 €
15+1 241 €+1 486 €-245 €
16+1 241 €+1 578 €-337 €
17+1 241 €+1 673 €-432 €
18+1 241 €+1 770 €-529 €
19+1 241 €+1 870 €-629 €
20+1 241 €+1 973 €-732 €
21+1 241 €+2 079 €-838 €
22+1 241 €+2 187 €-946 €
23+1 241 €+2 298 €-1 057 €
24+1 241 €+2 413 €-1 172 €
25+1 241 €+2 530 €-1 289 €
Total+31 025 €+19 368 €+11 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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