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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-André (73)
Surface164m²
Coût Total265 400€
Loyer Annuel22 208€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 158,54 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 salles de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 11,15 m²), 5 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Belle vue, Exposition est, Pas de balcon, Non meublé

Au coeur du village, une maison ancienne non mitoyenne à rénover. 2 niveaux habitables sur sous-sol + grange et grenier..Division possible pour faire plusieurs logements.

Des renseignements complémentaires ? N'hésitez pas ! Contactez nous ou par e-mail

Ville : Saint-André
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73500
Coordonnées : 45.201520, 6.618140
Total : 265 400€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 60 200€
Valeur du bien : 250 200€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.47€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1851€/mois
Loyer annuel estimé : 22208€/an
Fourchette totale : 1389€ - 2466€/mois
Fourchette annuelle : 16669€ - 29588€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 283,75 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :210 535 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-20 535€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-54 865€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 314,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 391,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 939,13€
Coût de l'assurance :23 222,50€
Taxe foncière : 2 220,83€/an
Soit par mois : 185,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 850,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 576,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :273,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 164 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 200 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:16 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1 800€/m² = 14 400€, Main d'œuvre: 1 600€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 000€/m² = 5 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4 500€, Peinture: 75 m² × 30€/m² = 2 250€, Main d'œuvre: 3 750€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 208 €/an
Calcul : 1 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 929 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 221 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 259 €
Revenus locatifs : +22 208 €
Charges déductibles : -72 259 €
Résultat foncier Année 1 : -50 050 €(Déficit de 50 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 059 €/an
Revenus locatifs : +22 208 €
Charges déductibles : -12 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28650.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 208 €72 267 €8 917 €-50 059 €21 400 €28 659 €28 659 €
222 652 €11 830 €8 681 €10 822 €--17 837 €
323 106 €11 585 €8 436 €11 520 €--6 317 €
423 568 €11 332 €8 182 €12 236 €---
524 039 €11 070 €7 920 €12 969 €---
624 520 €10 799 €7 649 €13 721 €---
725 010 €10 518 €7 368 €14 492 €---
825 510 €10 228 €7 078 €15 283 €---
926 021 €9 927 €6 778 €16 093 €---
1026 541 €9 617 €6 467 €16 924 €---
1127 072 €9 295 €6 146 €17 776 €---
1227 613 €8 963 €5 813 €18 650 €---
1328 166 €8 619 €5 469 €19 547 €---
1428 729 €8 263 €5 113 €20 466 €---
1529 303 €7 895 €4 745 €21 409 €---
1629 889 €7 514 €4 364 €22 375 €---
1730 487 €7 120 €3 970 €23 367 €---
1831 097 €6 712 €3 563 €24 385 €---
1931 719 €6 291 €3 141 €25 428 €---
2032 353 €5 854 €2 705 €26 499 €---
2133 000 €5 403 €2 253 €27 597 €---
2233 660 €4 936 €1 786 €28 724 €---
2334 334 €4 453 €1 303 €29 880 €---
2435 020 €3 953 €804 €31 067 €---
2535 721 €3 436 €287 €32 284 €---
TOTAL711 339 €267 882 €128 939 €443 457 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 664 €-6 420 €+11 084 €
2+4 664 €0 €+4 664 €
3+4 664 €0 €+4 664 €
4+4 664 €+1 776 €+2 888 €
5+4 664 €+3 891 €+773 €
6+4 664 €+4 116 €+548 €
7+4 664 €+4 348 €+316 €
8+4 664 €+4 585 €+79 €
9+4 664 €+4 828 €-164 €
10+4 664 €+5 077 €-413 €
11+4 664 €+5 333 €-669 €
12+4 664 €+5 595 €-931 €
13+4 664 €+5 864 €-1 200 €
14+4 664 €+6 140 €-1 476 €
15+4 664 €+6 423 €-1 759 €
16+4 664 €+6 713 €-2 049 €
17+4 664 €+7 010 €-2 346 €
18+4 664 €+7 315 €-2 651 €
19+4 664 €+7 628 €-2 964 €
20+4 664 €+7 950 €-3 286 €
21+4 664 €+8 279 €-3 615 €
22+4 664 €+8 617 €-3 953 €
23+4 664 €+8 964 €-4 300 €
24+4 664 €+9 320 €-4 656 €
25+4 664 €+9 685 €-5 021 €
Total+116 600 €+133 037 €+-16 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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