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Vente Appartement 6 pièces

Bien expiré
VilleDaignac (33)
Surface130
Coût Total164 320
Loyer Annuel14 725
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+247
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 761,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Cécile Chalamet vous propose: A saisir plateau avec 6 pièces et une salle de bain, au 1er étage dans un immeuble de rapport d'environ 130 m², situé au centre d'un petit village offrant un excellent potentiel pour un projet de rénovation sur mesure. Possibilité de faire 3 appartements ou un grand T6.

Idéal investisseur, premier achat ou autre, une belle opportunité pour créer un intérieur moderne et optimiser la disposition.

Un bien rare au fort potentiel, parfait pour un projet de rénovation à forte valeur ajoutée.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-moi !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Cécile Chalamet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LIBOURNE sous le numéro 804198794, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Daignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33420
Coordonnées : 44.793541, -0.240002
Total : 164 320
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 57 400
Valeur du bien : 156 400
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 11.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14725€/an
Fourchette totale : 1034€ - 1457€/mois
Fourchette annuelle : 12402€ - 17484€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 857,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 519,48
Coût de l'assurance :14 378,00
Taxe foncière : 1 472,55€/an
Soit par mois : 122,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 227,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :247,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Non trouvéConfiance : Élevée
Bien non soumis au DPE, mais la consommation d'énergie primaire est indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible - murs en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs du couloir
Quantité: couloir (environ 10 m²)
Raison: État 2.0/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 700
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:2 500
    Cuisine complète haut de gamme: 1 cuisine × 20000€ = 20000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 ensemble × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 ensemble × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1 ensemble × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 ensemble × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Rénovation lourde:15 000
    Rénovation complète 4 chambres (60 m²): 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rénovation lourde:10 500
    Rénovation complète salon (30 m²): 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:700
    Rafraîchissement couloir (10 m²): 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Daignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 725 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 320 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 882
Revenus locatifs : +14 725
Charges déductibles : -64 882
Résultat foncier Année 1 : -50 156(Déficit de 50 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 756
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 482 €/an
Revenus locatifs : +14 725
Charges déductibles : -7 482
Résultat foncier Années 2+ : 7 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28756.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 72564 8875 439-50 16221 400 €28 762 €28 762 €
215 0207 3425 2947 678--21 083 €
315 3207 1915 1448 129--12 955 €
415 6277 0364 9888 591--4 364 €
515 9396 8754 8289 064---
616 2586 7094 6619 549---
716 5836 5374 48910 046---
816 9156 3594 31210 556---
917 2536 1764 12811 078---
1017 5985 9863 93811 613---
1117 9505 7893 74112 161---
1218 3095 5863 53812 723---
1318 6755 3763 32813 300---
1419 0495 1593 11113 890---
1519 4304 9342 88614 496---
1619 8194 7022 65415 117---
1720 2154 4622 41415 753---
1820 6194 2132 16616 406---
1921 0323 9571 90917 075---
2021 4523 6911 64317 761---
2121 8813 4161 36918 465---
2222 3193 1331 08519 186---
2322 7652 83979119 926---
2423 2212 53648820 685---
2523 6852 22217421 463---
TOTAL471 661187 11178 519284 55021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 550
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 092-6 420+9 512
2+3 0920+3 092
3+3 0920+3 092
4+3 0920+3 092
5+3 092+1 410+1 682
6+3 092+2 865+227
7+3 092+3 014+78
8+3 092+3 167-75
9+3 092+3 323-231
10+3 092+3 484-392
11+3 092+3 648-556
12+3 092+3 817-725
13+3 092+3 990-898
14+3 092+4 167-1 075
15+3 092+4 349-1 257
16+3 092+4 535-1 443
17+3 092+4 726-1 634
18+3 092+4 922-1 830
19+3 092+5 123-2 031
20+3 092+5 328-2 236
21+3 092+5 539-2 447
22+3 092+5 756-2 664
23+3 092+5 978-2 886
24+3 092+6 206-3 114
25+3 092+6 439-3 347
Total+77 300+85 365+-8 065
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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