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Maison à vendre

VilleIlliers-Combray (28)
Surface146.94m²
Coût Total218 047€
Loyer Annuel15 168€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 146.94 m²
Prix au m² : 1 071,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 37 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Pas de balcon

EN CAMPAGNE, A 8KMS D'ILLIERS COMBRAY, agréable maison de 145m² habitables, vous offrant, au rez-de-chaussée, une entrée, une grande pièce de vie avec cheminée ouverte, une cuisine aménagée, un salle d'eau, un WC, deux chambres et un débarras; A l'étage, un palier, deux chambres, une salle de bains et un WC. Sur l'extérieur, plus de 80m², un garage et un bûcher. Le tout sur un agréable terrain d'environ 3185 m² sans vis à vis. UNE VISITE S'IMPOSE !

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.305597, 1.220531
Total : 218 047€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 47 947€
Valeur du bien : 205 447€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146.94m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1264€/mois
Loyer annuel estimé : 15168€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1573€/mois
Fourchette annuelle : 12185€ - 18880€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 505,63 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :221 237 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :-63 737€ (-28.8%)
Marge achat-revente :3 190€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 047€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 104,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :87,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 191,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 303,14€
Coût de l'assurance :26 165,64€
Taxe foncière : 1 516,77€/an
Soit par mois : 126,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 263,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146.94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 146.94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 947 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 847€
    Isolation toiture/combles: 146.94 m² × 50€/m² = 7347€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (plomberie, électricité, carrelage, équipements inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rénovation cuisine: 4500€ (peinture, électricité, plomberie inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Illiers-Combray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 847€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 264 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 168 €/an
Calcul : 1 264 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 047 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 947 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 285 €
Revenus locatifs : +15 168 €
Charges déductibles : -58 285 €
Résultat foncier Année 1 : -43 117 €(Déficit de 43 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 338 €/an
Revenus locatifs : +15 168 €
Charges déductibles : -10 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21717.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 168 €58 292 €7 782 €-43 124 €21 400 €21 724 €21 724 €
215 471 €10 144 €7 581 €5 327 €--16 397 €
315 780 €9 936 €7 372 €5 845 €--10 553 €
416 096 €9 720 €7 157 €6 376 €--4 177 €
516 418 €9 496 €6 933 €6 922 €---
616 746 €9 264 €6 701 €7 482 €---
717 081 €9 024 €6 460 €8 058 €---
817 423 €8 774 €6 211 €8 649 €---
917 771 €8 516 €5 952 €9 256 €---
1018 127 €8 248 €5 684 €9 879 €---
1118 489 €7 970 €5 407 €10 519 €---
1218 859 €7 682 €5 119 €11 177 €---
1319 236 €7 383 €4 820 €11 853 €---
1419 621 €7 074 €4 510 €12 547 €---
1520 013 €6 753 €4 189 €13 261 €---
1620 414 €6 420 €3 857 €13 994 €---
1720 822 €6 075 €3 512 €14 747 €---
1821 238 €5 718 €3 154 €15 521 €---
1921 663 €5 347 €2 784 €16 316 €---
2022 096 €4 963 €2 399 €17 134 €---
2122 538 €4 564 €2 001 €17 974 €---
2222 989 €4 151 €1 588 €18 838 €---
2323 449 €3 723 €1 160 €19 726 €---
2423 918 €3 279 €716 €20 639 €---
2524 396 €2 819 €256 €21 577 €---
TOTAL485 825 €225 335 €113 303 €260 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 185 €-6 420 €+9 605 €
2+3 185 €0 €+3 185 €
3+3 185 €0 €+3 185 €
4+3 185 €0 €+3 185 €
5+3 185 €+824 €+2 361 €
6+3 185 €+2 245 €+940 €
7+3 185 €+2 417 €+768 €
8+3 185 €+2 595 €+590 €
9+3 185 €+2 777 €+408 €
10+3 185 €+2 964 €+221 €
11+3 185 €+3 156 €+29 €
12+3 185 €+3 353 €-168 €
13+3 185 €+3 556 €-371 €
14+3 185 €+3 764 €-579 €
15+3 185 €+3 978 €-793 €
16+3 185 €+4 198 €-1 013 €
17+3 185 €+4 424 €-1 239 €
18+3 185 €+4 656 €-1 471 €
19+3 185 €+4 895 €-1 710 €
20+3 185 €+5 140 €-1 955 €
21+3 185 €+5 392 €-2 207 €
22+3 185 €+5 651 €-2 466 €
23+3 185 €+5 918 €-2 733 €
24+3 185 €+6 192 €-3 007 €
25+3 185 €+6 473 €-3 288 €
Total+79 625 €+78 147 €+1 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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