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Maison 5 pièces 152 m²

VilleMonastier-sur-Gazeille (43)
Surface152
Coût Total167 280
Loyer Annuel11 846
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+23
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 467,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif

EN EXCLUSIVITÉ ! Maison de bourg traversante sur 4 niveaux (dont combles), offrant de beaux volumes et une cour intérieure atypique dénviron 40 m2 avec ancienne verrière ? idéale pour créer un jardin d?hiver ou un espace détente zen au c?ur de la maison. La cuisine indépendante, située au niveau principal, ouvre directement sur la cour et son espace verdure au charme bucolique. À ce même niveau, une chambre bénéficie également d?un accès direct sur la cour. La maison se compose de : *un salon avec cheminée et loggia, *une cuisine indépendante avec accès direct sur la cour, *3 chambres (dont une sur le niveau principal avec la salle d'eau), *une grande pièce (dégagement avec placard )pouvant servir de bureau, ou espace loisirs *un local commercial dénviron 23 m2 en rez-de-chaussée (aménageable en partie habitation, avec arrière-boutique et toilettes), *une cave voûtée, *et un grenier ? Les plus techniques : *Électricité refaite, *Chauffage central au fioul avec chaudière Viessmann révisée et pièces récemment remplacées, *3 WC, *Niveau principal sur dalle béton. Atout supplémentaire : Une cour intérieure située entre la maison et la dépendance dénviron 45 m2 en surplomb (idéal atelier, stockage ou stationnement). Travaux de second ?uvre et modernisation à prévoir. Une maison au fort potentiel, avec un extérieur à sublimer. visite virtuelle disponible CONTACT : Christèle GENTES 06 58 79 87 26

  • https://groupe-gti-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=4
Ville : Monastier-sur-Gazeille
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43150
Coordonnées : 44.939853, 3.994609
Total : 167 280
Prix d'acquisition : 71 000
Travaux : 90 600
Valeur du bien : 161 600
Frais de notaire : 5 680
Coût estimé : 5 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11846€/an
Fourchette totale : 766€ - 1272€/mois
Fourchette annuelle : 9196€ - 15259€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :973,33 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 946
Prix d'achat :71 000
Décote à l'achat :-76 946 (-52.0%)
Marge achat-revente :-19 334€ (-13.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 865,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 805,30
Coût de l'assurance :14 637,00
Taxe foncière : 1 184,59€/an
Soit par mois : 98,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 987,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, traitement des traces d'humidité
Quantité: 27 m² (salon total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement et traitement de l'humidité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 600(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 80€/m² = 12160€, Main d'œuvre: 440€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 300
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries - Fenêtres:20 900
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€, Main d'œuvre: 1900€
  • Cuisine - Rafraîchissement:13 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 200
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Rénovation lourde:9 900
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 2000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 300
    Mise aux normes plomberie: toute la maison = 3000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monastier-sur-Gazeille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 846 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 280 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 185 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 769
Revenus locatifs : +11 846
Charges déductibles : -97 769
Résultat foncier Année 1 : -85 923(Déficit de 85 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 523
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 169 €/an
Revenus locatifs : +11 846
Charges déductibles : -7 169
Résultat foncier Années 2+ : 4 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64523.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 84697 7755 405-85 92921 400 €64 529 €64 529 €
212 0837 0295 2585 054--59 475 €
312 3246 8785 1085 447--54 028 €
412 5716 7224 9525 849--48 179 €
512 8226 5614 7916 262--41 917 €
613 0796 3944 6246 684--35 233 €
713 3406 2224 4527 118--28 115 €
813 6076 0454 2757 562--20 552 €
913 8795 8614 0918 018--12 535 €
1014 1575 6723 9028 485--4 049 €
1114 4405 4763 7068 964---
1214 7295 2733 5039 455---
1315 0235 0643 2949 959---
1415 3244 8483 07810 476---
1515 6304 6252 85511 005---
1615 9434 3942 62411 549---
1716 2624 1562 38612 106---
1816 5873 9102 14012 677---
1916 9193 6551 88513 263---
2017 2573 3931 62213 865---
2117 6023 1211 35114 481---
2217 9542 8401 07015 114---
2318 3132 55078015 763---
2418 6802 25148116 429---
2519 0531 94217117 112---
TOTAL379 426212 65777 805166 76921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 769
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 488-6 420+8 908
2+2 4880+2 488
3+2 4880+2 488
4+2 4880+2 488
5+2 4880+2 488
6+2 4880+2 488
7+2 4880+2 488
8+2 4880+2 488
9+2 4880+2 488
10+2 4880+2 488
11+2 488+1 474+1 014
12+2 488+2 837-349
13+2 488+2 988-500
14+2 488+3 143-655
15+2 488+3 302-814
16+2 488+3 465-977
17+2 488+3 632-1 144
18+2 488+3 803-1 315
19+2 488+3 979-1 491
20+2 488+4 159-1 671
21+2 488+4 344-1 856
22+2 488+4 534-2 046
23+2 488+4 729-2 241
24+2 488+4 929-2 441
25+2 488+5 134-2 646
Total+62 200+50 031+12 169
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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