Vente exclusive de Foncia Transaction

Bien expiré

VilleLimoges (87)

Surface52m²

Coût Total99 642€

Loyer Annuel8 348€

Rentabilité8.38%

Cashflow/mois-39€

Prix : 59 900 €

Surface : 52 m²

Prix au m² : 1 151,92 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 3

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif

Appartement de type 2 / 52m2 à Limoges, Rue Honoré de Balzac vendu avec une cave et un stationnement extérieur.

Grande entrée avec placard et dressing, cuisine et cellier, salon, salle de bain, WC et chambre.

Double vitrage effectué dernièrement. Chauffage collectif gaz / production eau chaude collective gaz.

Appartement propre et sain à améliorer et aménager. Résidence principale ou investissement locatif.

Copropriété calme avec petit parc fleurit et arboré. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/limoges-87/agence-immobiliere/foncia-transaction-limoges-1395

Ville : Limoges

Département : Haute-Vienne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 87100

Coordonnées : 45.843643, 1.262230

Total : 99 642€

Prix d'acquisition : 59 900€

Travaux : 34 950€

Valeur du bien : 94 850€

Frais de notaire : 4 792€

Coût estimé : 4 792€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 52m²

Loyer prédit : 13.38€/m²/mois

Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois

Loyer total estimé : 696€/mois

Loyer annuel estimé : 8348€/an

Fourchette totale : 556€ - 871€/mois

Fourchette annuelle : 6670€ - 10450€/an

Rentabilité brute :8.38%

Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.49%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 454,11 €/m²

Basé sur :536 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :75 614 €

Prix d'achat :59 900 €

Décote à l'achat :-15 714€ (-20.8%)

Marge achat-revente :-24 028€ (-31.8%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :99 642€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,63€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :28,23€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 514,86€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 345,50€

Coût de l'assurance :8 469,57€

Taxe foncière : 834,85€/an

Soit par mois : 69,57€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 150,00€/mois

Soit par an : 1 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 695,70€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 734,43€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-38,72€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 216 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage collectif gaz moderne pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 système pour 52 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments datés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité

Quantité: cuisine complète (8 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage des murs et du sol

Quantité: salle de bain complète (6 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées nécessitant une rénovation complète

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir l'espace

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'espace

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

Autres piècesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs dans le couloir pour corriger les légers dommages

Quantité: couloir (environ 5 m²)

Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 950 €(672 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Remplacement système de chauffage collectif gaz: 1 système = 13000€
Cuisine:8 000€
Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Chambres - Peinture:600€
Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
Salon - Peinture:1 250€
Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Autres pièces - Peinture:100€
Peinture couloir: 5 m² × 20€/m² = 100€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 348 €/an

Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 216 €/an

Base de calcul : Emprunt de 99 642 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 339 €/an

Calcul : 28 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 835 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an

Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 950 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 140 €

Revenus locatifs : +8 348 €

Charges déductibles : -41 140 €

Résultat foncier Année 1 : -32 791 €(Déficit de 32 791 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 11 391 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 190 €/an

Revenus locatifs : +8 348 €

Charges déductibles : -6 190 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 159 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11391.26 € reporté.

Prix d'achat du bien : 59 900 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 416 €/an

Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 348 €	41 143 €	3 219 €	-32 794 €	21 400 €	11 394 €	11 394 €
2	8 515 €	6 106 €	3 132 €	2 410 €	-	-	8 985 €
3	8 686 €	6 016 €	3 042 €	2 670 €	-	-	6 315 €
4	8 859 €	5 923 €	2 950 €	2 936 €	-	-	3 379 €
5	9 037 €	5 827 €	2 854 €	3 209 €	-	-	170 €
6	9 217 €	5 728 €	2 755 €	3 489 €	-	-	-
7	9 402 €	5 626 €	2 652 €	3 776 €	-	-	-
8	9 590 €	5 520 €	2 546 €	4 070 €	-	-	-
9	9 782 €	5 411 €	2 437 €	4 371 €	-	-	-
10	9 977 €	5 298 €	2 324 €	4 680 €	-	-	-
11	10 177 €	5 181 €	2 207 €	4 996 €	-	-	-
12	10 380 €	5 060 €	2 087 €	5 320 €	-	-	-
13	10 588 €	4 936 €	1 962 €	5 652 €	-	-	-
14	10 800 €	4 807 €	1 834 €	5 992 €	-	-	-
15	11 016 €	4 674 €	1 701 €	6 341 €	-	-	-
16	11 236 €	4 537 €	1 563 €	6 699 €	-	-	-
17	11 461 €	4 395 €	1 421 €	7 066 €	-	-	-
18	11 690 €	4 248 €	1 275 €	7 442 €	-	-	-
19	11 924 €	4 097 €	1 123 €	7 827 €	-	-	-
20	12 162 €	3 940 €	966 €	8 222 €	-	-	-
21	12 405 €	3 778 €	805 €	8 627 €	-	-	-
22	12 653 €	3 611 €	638 €	9 042 €	-	-	-
23	12 907 €	3 438 €	465 €	9 468 €	-	-	-
24	13 165 €	3 260 €	286 €	9 905 €	-	-	-
25	13 428 €	3 076 €	102 €	10 352 €	-	-	-
TOTAL	267 404 €	155 636 €	46 346 €	111 767 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 767 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 348 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 753 €	-6 420 €	+8 173 €
2	+1 753 €	0 €	+1 753 €
3	+1 753 €	0 €	+1 753 €
4	+1 753 €	0 €	+1 753 €
5	+1 753 €	0 €	+1 753 €
6	+1 753 €	+996 €	+757 €
7	+1 753 €	+1 133 €	+620 €
8	+1 753 €	+1 221 €	+532 €
9	+1 753 €	+1 311 €	+442 €
10	+1 753 €	+1 404 €	+349 €
11	+1 753 €	+1 499 €	+254 €
12	+1 753 €	+1 596 €	+157 €
13	+1 753 €	+1 696 €	+57 €
14	+1 753 €	+1 798 €	-45 €
15	+1 753 €	+1 902 €	-149 €
16	+1 753 €	+2 010 €	-257 €
17	+1 753 €	+2 120 €	-367 €
18	+1 753 €	+2 233 €	-480 €
19	+1 753 €	+2 348 €	-595 €
20	+1 753 €	+2 467 €	-714 €
21	+1 753 €	+2 588 €	-835 €
22	+1 753 €	+2 713 €	-960 €
23	+1 753 €	+2 840 €	-1 087 €
24	+1 753 €	+2 971 €	-1 218 €
25	+1 753 €	+3 106 €	-1 353 €
Total	+43 825 €	+33 530 €	+10 295 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Vente exclusive de Foncia Transaction

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

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📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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