Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface80m²
Coût Total64 200€
Loyer Annuel7 423€
Rentabilité11.56%
Cashflow/mois+224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 80 m²

Exclusivité ARIEG'IMMO by Sélection Habitat ! Maison de ville, vendue meublée, d'une surface totale d'environ 80m², récemment rénovée et exposée au Sud:

  • au rez-de-chaussé, un séjour/salon avec une cuisine ouverte, un cellier et un espace de rangement
  • au 1er étage : 2 chambres ensolleillées et une salle d'eau avec douche, baignoire et wc
  • au 2ème étage : une pièce à convertir facilement en 3ème chambre et un grenier Toutes les commodités à proximité (écoles, pharmacie, commerces, cinéma...)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/03/2025

Consommation énergie primaire : 383 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 110 € et 2 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.933384, 1.849654
Total : 64 200€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 59 800€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7423€/an
Fourchette totale : 468€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 5620€ - 9805€/an
Rentabilité brute :11.56%
Fourchette de rentabilité :8.75% - 15.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :757,82 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 626 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-5 626€ (-9.3%)
Marge achat-revente :-3 574€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :313,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :18,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 332,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 860,72€
Coût de l'assurance :5 617,50€
Taxe foncière : 742,30€/an
Soit par mois : 61,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 394,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 423 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 225 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 839 €
Revenus locatifs : +7 423 €
Charges déductibles : -7 839 €
Résultat foncier Année 1 : -416 €(Déficit de 416 €)
Imputable sur revenu global : 416 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 039 €/an
Revenus locatifs : +7 423 €
Charges déductibles : -3 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 384 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 423 €7 841 €2 074 €-418 €418 €--
27 571 €2 985 €2 018 €4 586 €---
37 723 €2 927 €1 960 €4 796 €---
47 877 €2 867 €1 900 €5 010 €---
58 035 €2 806 €1 839 €5 229 €---
68 196 €2 742 €1 775 €5 454 €---
78 360 €2 676 €1 709 €5 684 €---
88 527 €2 608 €1 641 €5 919 €---
98 697 €2 537 €1 570 €6 160 €---
108 871 €2 464 €1 497 €6 407 €---
119 049 €2 389 €1 422 €6 659 €---
129 230 €2 312 €1 345 €6 918 €---
139 414 €2 231 €1 264 €7 183 €---
149 602 €2 148 €1 181 €7 454 €---
159 794 €2 063 €1 096 €7 732 €---
169 990 €1 974 €1 007 €8 016 €---
1710 190 €1 883 €916 €8 308 €---
1810 394 €1 788 €821 €8 606 €---
1910 602 €1 691 €724 €8 911 €---
2010 814 €1 590 €623 €9 224 €---
2111 030 €1 485 €518 €9 545 €---
2211 251 €1 378 €411 €9 873 €---
2311 476 €1 267 €300 €10 209 €---
2411 705 €1 152 €185 €10 554 €---
2511 939 €1 033 €66 €10 907 €---
TOTAL237 761 €58 836 €29 861 €178 925 €418 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 125 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-125 €+1 684 €
2+1 559 €+1 376 €+183 €
3+1 559 €+1 439 €+120 €
4+1 559 €+1 503 €+56 €
5+1 559 €+1 569 €-10 €
6+1 559 €+1 636 €-77 €
7+1 559 €+1 705 €-146 €
8+1 559 €+1 776 €-217 €
9+1 559 €+1 848 €-289 €
10+1 559 €+1 922 €-363 €
11+1 559 €+1 998 €-439 €
12+1 559 €+2 075 €-516 €
13+1 559 €+2 155 €-596 €
14+1 559 €+2 236 €-677 €
15+1 559 €+2 320 €-761 €
16+1 559 €+2 405 €-846 €
17+1 559 €+2 492 €-933 €
18+1 559 €+2 582 €-1 023 €
19+1 559 €+2 673 €-1 114 €
20+1 559 €+2 767 €-1 208 €
21+1 559 €+2 863 €-1 304 €
22+1 559 €+2 962 €-1 403 €
23+1 559 €+3 063 €-1 504 €
24+1 559 €+3 166 €-1 607 €
25+1 559 €+3 272 €-1 713 €
Total+38 975 €+53 678 €+-14 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →