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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface84m²
Coût Total140 690€
Loyer Annuel9 852€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 404,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 84 m²

Votre agence l'Adresse vous propose dans une résidence bien entretenu, sécurisée avec ascenseur et gardien d'immeuble cet appartement aux généreux volumes composé d'une entrée avec rangements, une cuisine, un double séjour lumineux avec balcon, trois chambres, une salle de bain et un WC séparé. L'eau et le chauffage sont comprises dans les charges, vous profiterez en plus d'un balcon terrasse au calme car donnant sur les espaces verts. une cave propre complète ce bien. La chaudière collective est neuve et reliée à la biomasse. Possibilité de stationnement Contactez votre agence l'Adresse pour une visite!!!

Surface : 84 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 160 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/06/2026

Consommation énergie primaire : 224 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 490 € et 2 050 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.777560, 3.562464
Total : 140 690€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 13 250€
Valeur du bien : 131 250€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9852€/an
Fourchette totale : 671€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 8051€ - 12055€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 105,26 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :176 842 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-58 842€ (-33.3%)
Marge achat-revente :36 152€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 724,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 108,08€
Coût de l'assurance :10 551,75€
Taxe foncière : 985,17€/an
Soit par mois : 82,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chaudière collective neuve reliée à la biomasse.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Chaudière collective récente, pas de travaux nécessaires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 250 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chaudière collective neuve reliée à la biomasse: 0€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 852 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 690 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 240 €
Revenus locatifs : +9 852 €
Charges déductibles : -19 240 €
Résultat foncier Année 1 : -9 388 €(Déficit de 9 388 €)
Imputable sur revenu global : 9 388 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 990 €/an
Revenus locatifs : +9 852 €
Charges déductibles : -5 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 862 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 852 €19 245 €4 587 €-9 393 €9 393 €--
210 049 €5 871 €4 464 €4 178 €---
310 250 €5 744 €4 336 €4 506 €---
410 455 €5 612 €4 204 €4 843 €---
510 664 €5 475 €4 068 €5 188 €---
610 877 €5 335 €3 927 €5 542 €---
711 095 €5 189 €3 782 €5 906 €---
811 317 €5 039 €3 631 €6 278 €---
911 543 €4 883 €3 476 €6 660 €---
1011 774 €4 722 €3 315 €7 051 €---
1112 009 €4 556 €3 149 €7 453 €---
1212 249 €4 385 €2 978 €7 865 €---
1312 494 €4 207 €2 800 €8 287 €---
1412 744 €4 024 €2 617 €8 720 €---
1512 999 €3 835 €2 427 €9 165 €---
1613 259 €3 639 €2 232 €9 620 €---
1713 524 €3 436 €2 029 €10 088 €---
1813 795 €3 227 €1 820 €10 568 €---
1914 071 €3 011 €1 604 €11 060 €---
2014 352 €2 788 €1 380 €11 564 €---
2114 639 €2 557 €1 150 €12 082 €---
2214 932 €2 318 €911 €12 614 €---
2315 231 €2 072 €664 €13 159 €---
2415 535 €1 817 €409 €13 718 €---
2515 846 €1 553 €146 €14 293 €---
TOTAL315 553 €114 539 €66 108 €201 014 €9 393 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 818 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-2 818 €+4 887 €
2+2 069 €+1 253 €+816 €
3+2 069 €+1 352 €+717 €
4+2 069 €+1 453 €+616 €
5+2 069 €+1 557 €+512 €
6+2 069 €+1 663 €+406 €
7+2 069 €+1 772 €+297 €
8+2 069 €+1 883 €+186 €
9+2 069 €+1 998 €+71 €
10+2 069 €+2 115 €-46 €
11+2 069 €+2 236 €-167 €
12+2 069 €+2 359 €-290 €
13+2 069 €+2 486 €-417 €
14+2 069 €+2 616 €-547 €
15+2 069 €+2 749 €-680 €
16+2 069 €+2 886 €-817 €
17+2 069 €+3 026 €-957 €
18+2 069 €+3 170 €-1 101 €
19+2 069 €+3 318 €-1 249 €
20+2 069 €+3 469 €-1 400 €
21+2 069 €+3 625 €-1 556 €
22+2 069 €+3 784 €-1 715 €
23+2 069 €+3 948 €-1 879 €
24+2 069 €+4 116 €-2 047 €
25+2 069 €+4 288 €-2 219 €
Total+51 725 €+60 304 €+-8 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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